12/05/2023
DÉCOUVREZ LA FAQ MINISTERE DE LA TRANSITION ECOLOGIQUE SUR L'AUDIT ÉNERGÉTIQUE OBLIGATOIRE CONTEXTE ET APPLICATION DE L'AUDIT RÉGLEMENTAIRE
1- Doit-on réaliser un audit énergétique pour la vente d'un appartement seul ?
Les appartements mis à la vente individuellement dans des bâtiments de logements collectifs en copropriété ne sont pas concernés par l'audit énergétique réglementaire.
Par contre, les parties de bâtiment à usage d’habitation comportant un ou plusieurs logements classées F ou G ne relevant pas encore du statut de la copropriété (exemple de la mise en copropriété) sont concernées.
2- Un diagnostiqueur certifié DPE et référencé pour l'audit énergétique réglementaire peut-il réaliser l'audit d'un bâtiment résidentiel en monopropriété avec plusieurs logements ?
Le diagnostiqueur référencé pour l'audit énergétique peut intervenir uniquement sur les maisons individuelles ("Pour les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation comprenant un seul logement").
3- Pour la réalisation des DPE, on considère un bâtiment d'habitation collectif comme "un bâtiment regroupant strictement plus de deux logements partiellement ou totalement superposés" (Source : Guide DPE - Guide à usage des diagnostiqueurs immobiliers 2021 p 73 et 74). Peut-on considérer qu'une maison individuelle avec deux logements n'est pas un bâtiment d'habitation collectif, et que par conséquent le diagnostiqueur peut réaliser l'audit énergétique réglemetaire ?
Le décret du 4 mai 2022 stipule que les diagnostiqueurs immobiliers sont référencés pour la réalisation des audits énergétiques réglementaires "des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation comprenant un seul logement", et non pas pour les maisons individuelles. Un bâtiment comprenant deux logements est-donc à considérer comme un bâtiment comrpenant plusieurs logements, hors champ d'action du diagnostiqueur immobilier.
4- Qui peut réaliser les audits énergétiques sur les bâtiments résidentiels en monopropriété comprenant plusieurs logements ?
L'audit énergétique réglementaire d'un bâtiment à usage d'habitation comprenant plusieurs logements ne peut-être réalisé que par un professionnel titulaire d'un signe de qualité mentionné au I de l'article 1er du décret du 30 mai 2018 (Bureau étude qualifié RGE audit, architectes et sociétés d'architecture...). Ces acteurs doivent être référencés sur le site France Renov
5- Dans le cadre d'une vente de bâtiment résidentiel comprenant plusieurs logements, il est fréquent que le vendeur dispose de plusieurs DPE à l'appartement et pas d'un DPE à l'immeuble. Est-il nécessaire de refaire un DPE à l'immeuble comme point de démarrage de l'audit énergétique réglementaire ?
L'audit énergétique réglementaire doit être réalisé lors de la vente des bâtiments ou parties de bâtiments comprenant un ou plusieurs logements en monopropriété classés D, E, F ou G au sens du DPE. Ainsi, si un ou plusieurs DPE à l'appartement sont F ou G, cela rend obligatoire l'audit énergétique réglementaire, sauf si un DPE immeuble est réalisé, permet de générer les DPE des appartements, et que ces DPE ne sont pas F ou G.
Toutefois, à partir du 1er janvier 2024, tous les bâtiments d'habitation collective en monopropriété devront disposer d'un DPE.
6- Dans le cadre d'une vente de bâtiment résidentiel comprenant plusieurs logements, il est fréquent que le vendeur dispose de plusieurs DPE à l'appartement et pas d'un DPE à l'immeuble. Si un seul des logements est classé F ou G, cela déclenche-t-il la mission d'audit énergétique ?
Oui, comme le mentionne le code de la construction et de l'habitation, l'audit énergétique réglementaire doit être réalisé lors de la vente des bâtiments ou parties de bâtiments comprenant un ou plusieurs logements en monopropriété classés D, E, F ou G au sens du DPE.
Article L.126-28-1. du CCH : "Lorsque sont proposés à la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et qui appartiennent aux classes D, E, F ou G au sens de l'article L. 173-1-1 du présent code, un audit énergétique est réalisé [...]"
7- Pour un bâtiment résidentiel comprenant plusieurs logements, vendu avec un DPE par logement, faut-il présenter un rapport d'audit par logement ou un unique rapport pour le bâtiment ?
Il est préférable de réaliser l'audit énergétique à l'échelle de la partie résidentielle du bâtiment. En effet, il est plus opportun de proposer des travaux de rénovation énegétique à l'échelle du bâtiment entier.
8- Pour un bâtiment résidentiel comprenant plusieurs logements, vendu avec un DPE à l'immeuble, faut-il présenter un unique rapport d'audit pour le bâtiment ou un rapport par logement ?
Il est préférable de réaliser l'audit énergétique à l'échelle de la partie résidentielle du bâtiment. En effet, il est plus opportun de proposer des travaux de rénovation énegétique à l'échelle du bâtiment entier.
9- La promesse de vente évoquée par la loi englobe-t-elle le compromis de vente ?
Le décret du 4 mai 2022 indique "promesse de vente telle que définie à l'article 1589 du code civil". Cela correspond à la promesse synallagmatique de vente, c’est-à-dire le compromis de vente qui engage l'acheteur et le vendeur. Ainsi si une promesse de vente unilatérale de vente est signée avant le 1er avril 2023 alors il faudra réaliser un audit énergétique pour l'acte de vente signé après le 1er avril 2023.
10- Les audits énergétiques réglementaires doivent-ils être présentés dés la première visite du bien comme le DPE ? Est-ce que cela s’applique à partir dès le 01/04/2023 ?
Oui, les audits énergétiques réglementaires doivent-être présentés à l'acquéreur dès la première visite du bien. Cela est prévu au 11° de l'article L.271-5 du code de la construction et de l'habitation (L'audit énergétique mentionné au 6° du présent I est remis par le vendeur ou son représentant à l'acquéreur potentiel lors de la première visite de l'immeuble ou de la partie d'immeuble faisant l'objet d'un tel audit. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique.)
11- Certains immeubles en monopropriété sont à usage mixte habitation et tertiaire (ex : un immeuble d’habitation dont quelques logements dispersés ont été transformés en bureaux ou cabinets médicaux). L'audit doit-il intégrer les parties de bâtiment non résidentiels, alors qu'ils ne peuvent ne pas avoir été traité dans le DPE de l'immeuble ?
C'est la classe du DPE qui enclenche la réalisation de l'audit énergétique réglementaire. Il est recommandé de réaliser l’audit énergétique à l’échelle de la partie résidentielle du bâtiment. De plus la méthode 3CL DPE 2021 est prévue pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation, les travaux proposés dans l'audit énergétique sont présentés à l'échelle de la partie résidentielle, y compris le chiffrage. L'auditeur peut néanmoins avertir le propriétaire en indiquant dans les observations que les travaux ne sont pas chiffrés à l'échelle de tout le bâtiment et le conseiller sur la réalisation de travaux plutôt à l'échelle du bâtiment que seulement à l'échelle de la partie résidentielle (exemple isolation des murs).
12- L'audit énergétique réglementaire est-il compatible avec MaPrimeRenov ?
Au 1er avril 2023, l'audit énergétique réglementaire permettra de déclencher certains financements de travaux MaPrimeRenov, les bonus en cas de rénovation globale avec atteinte de seuils de performance après travaux (Bonus MPR sortie de passoire énergétique, forfait rénovation globale et bonus MPR Batiment Basse Consommation). Attention, la prestation d'audit réglementaire n'est pas finançable par MaPrimeRenov, et il faut que le maître d'ouvrage (acquéreur) réalise les travaux conformément aux préconisations du rapport d'audit réglementaire.
13- Si un DPE a été réalisé le 20 janvier 2023 et le compromis signé le 10 avril 2023 faut il réaliser un audit énergétique ?
Oui, il faudra réaliser un audit énergétique pour toutes les promesses de vente signées à partir de la date d'application du dispositif d'audit énergétique réglementaire.
14- Si un logement est vendu sans DPE (ex : bâti ancien sans système de chauffage), faut-il réaliser un audit énergétique ?
L'audit énergétique réglementaire est déclenché par le résultat d'un DPE réglementaire. Sans DPE, il n'y a pas d'obligation de réaliser un audit.
15- Quel est la définition d'un logement pour l'audit énergétique réglementaire ?
Les audits énergétiques réglementaires sont réalisés sur des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements en monopropriété.
Cela vise :
Les maisons individuelles classées F ou G au sens du DPE
Les bâtiments en monopropriété comprenant plusieurs logements classés F ou G au sens du DPE
Les parties de bâtiment à usage d’habitation comportant des logements classés F ou G lorsqu’elles se situent dans un bâtiment mixte
Les parties de bâtiment à usage d’habitation comportant un ou plusieurs logements classées F ou G ne relevant pas encore du statut de la copropriété
Sauf disposition particulière du règlement de copropriété, les bâtiments comportant un seul logement classé F ou G dans une copropriété « horizontale », constituant un lot indépendant dont les murs sont la propriété exclusive du copropriétaire.
En général, il est recommandé de réaliser l’audit énergétique à l’échelle de la partie résidentielle du bâtiment.
DIAGNOSTIC ARCHITECTURAL
16- Est-il nécessaire de réaliser des sondages pour connaître précisément les épaisseurs des parois, des doublages et confirmer la présence et le type de matériaux isolants.
La méthode de relevé sur site à appliquer est celle du DPE qui est repris dans l'audit énergétique. Il n'est pas demander de faire des sondages dans les investigation complémentaires. L'auditeur doit veiller à rester dans le périmètre définit par son assurance spécifique à l'audit énergétique.
PRÉCONISATION DE TRAVAUX ET CHIFFRAGE
17- Pour les préconisations de travaux, est-il nécessaire d'intégrer la mise en sécurité de l'installation électrique en cas d'anomalies ? Faut-il la chiffrer précisément ?
S'il a connaissance d'une anomalie sur l'installation électrique, l'auditeur doit la faire figurer dans son diagnostic architectural et recherche de pathologies. A minima, il faudra indiquer dans les recommandations de travaux que la mise en sécurité de l'installation électrique est nécessaire. L'auditeur peut indiquer s'il le souhaite le coût de cette opération également dans les recommandations. Cela doit être indiqué dans les travaux induits seulement si c'est nécessaire pour les travaux de performance énergétique mais pas si cela relève seulement d'une mise en sécurité.
18- Quels sont les travaux induits à intégrer dans le chiffrage ?
L'arrêté du 4 mai 2022 (Art2. III. 7°) précise que les travaux induits sont les doit fournir "travaux nécessaires, indissociablement liés à la bonne exécution ou à la bonne réalisation de ces travaux [de rénovation]" comme "mentionnés à l’article D. 319-17 du code de la construction et de l’habitation". Une autre source possible est l’instruction de la DGFIP relative aux taux de tva réduits (à 5,5%) pour les travaux induits dans le cadre de l'ECOP PTZ.
19- Lorsque l'atteinte des objectifs de performance après travaux est impossible d'un point de vue énergétique. Doit-on proposer le bouquet de travaux le plus performant possible ou appliquer la règle des dérogations ? Quelle indication faut-il ajouter au rapport ?
Dans le cas où l'atteinte des objectifs de performances est impossible sans déclencher les critères de dérogation prévus par la loi (montant des tavaux inférieurs à 50% de la valeur vénale…), l'auditeur doit le préciser dans son rapport et proposer le bouquet de travaux le plus performant possible.
RAPPORT D'AUDIT ÉNERGÉTIQUE
20- Doit-on afficher la valeur vénale dans le rapport ? Dans quel paragraphe ?
Il n'y a aucune case spécifique à la valeur vénale du bien dans le rapport. Il est conseillé de l'ajouter dans une des cases de saisie libre avant les préconisations de travaux, surtout si le projet nécessite l'application de la dérogation liée au ratio du coût des travaux par rapport à la valeur vénale du bien.
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