27/01/2024
𝐈𝐃𝐈𝐒𝐂𝐔𝐒𝐒 𝐍𝐀𝐓𝐈𝐍 𝐓𝐎 ... 𝐌𝐆𝐀 𝐃𝐀𝐏𝐀𝐓 𝐀𝐋𝐀𝐌𝐈𝐍, 𝐓𝐀𝐍𝐃𝐀𝐀𝐍 𝐀𝐓 𝐆𝐀𝐖𝐈𝐍 𝐏𝐀𝐑𝐀 𝐌𝐀𝐊𝐀𝐈𝐖𝐀𝐒 𝐍𝐀 𝐌𝐀𝐒𝐂𝐀𝐌 𝐒𝐀 𝐏𝐀𝐆𝐁𝐈𝐋𝐈 𝐍𝐆 𝐋𝐔𝐏𝐀
𝐋𝐄𝐆𝐀𝐋 𝐁𝐀 𝐀𝐍𝐆 𝐁𝐄𝐍𝐓𝐀𝐇𝐀𝐍 𝐍𝐆 𝐋𝐔𝐏𝐀 𝐍𝐀 𝐖𝐀𝐋𝐀𝐍𝐆 𝐓𝐈𝐓𝐔𝐋𝐎?
Yes po, ang bentahan ng lupa na walang titulo (sale of unregistered land) ay legal, kaya naman kadalasang ginagamit ng nagbebenta ang ang tax declaration certificate bilang basehan ng kanilang pagmamay ari sa lupa.
𝐀𝐍𝐎 𝐁𝐀 𝐀𝐍𝐆 𝐓𝐀𝐗 𝐃𝐄𝐂𝐋𝐀𝐑𝐀𝐓𝐈𝐎𝐍 𝐂𝐄𝐑𝐓𝐈𝐅𝐈𝐂𝐀𝐓𝐄?
Ang tax declaration certificate ay isang dokumento na iniissue ng assesors office kung saan ang tradisyunal na halaga ng iyong real property (bahay man o lupa) or ano pa man na improvement na idineveloped o itinayo ay idinedeklara for tax purposes.
Kapag po kasi kayo ay may ari ng isang real property, may titulo man yan o wala, kinakailangan as a rule na mayroon po dapat siyang kalakip na Tax Declaration Certificate.
𝐀𝐍𝐆 𝐓𝐀𝐗 𝐃𝐄𝐂𝐋𝐀𝐑𝐀𝐓𝐈𝐎𝐍 𝐂𝐄𝐑𝐓𝐈𝐅𝐈𝐂𝐀𝐓𝐄 𝐁𝐀 𝐀𝐘 𝐓𝐈𝐓𝐔𝐋𝐎?
Hindi. Ito ay prima facie proof of ownership, ibig sabihin ay hindi ito conclusive, maaaring maging ugat ito patungo sa lehitimong patunay ng pagmamay-ari ngunit hindi ito aktwal at ganap na patunay ng pagmamay-ari.
𝐏𝐑𝐎𝐎𝐅 𝐎𝐅 𝐎𝐖𝐍𝐄𝐑𝐒𝐇𝐈𝐏 𝐍𝐀 𝐁𝐀 𝐀𝐍𝐆 𝐓𝐀𝐗 𝐃𝐄𝐂𝐋𝐀𝐑𝐀𝐓𝐈𝐎𝐍 𝐂𝐄𝐑𝐓𝐈𝐅𝐈𝐂𝐀𝐓𝐄?
Sa maikling sagot, opo. Proof of ownership na ito kapag ito ay nakapangalan sainyo. Pero sa lebel ng patunay ng pagmamay – ari, pinakamabigat pa din ang titulo. susunod ang free patent, then ang tax declaration, at lastly, ang possession. Kung may pagkakataon na iba o magkasalungat ang mga ito, mangingibabaw pa din ang titulo.
𝐒𝐀𝐅𝐄 𝐁𝐀𝐍𝐆 𝐁𝐔𝐌𝐈𝐋𝐈 𝐍𝐆 𝐋𝐔𝐏𝐀 𝐍𝐀 𝐓𝐀𝐗 𝐃𝐄𝐂𝐋𝐀𝐑𝐀𝐓𝐈𝐎𝐍 𝐋𝐀𝐍𝐆 𝐀𝐍𝐆 𝐊𝐀𝐓𝐈𝐁𝐀𝐘𝐀𝐍 𝐍𝐆 𝐍𝐀𝐆𝐁𝐄𝐁𝐄𝐍𝐓𝐀?
Of course, it comes with a very big risk. Maaring lehitimo ito, ngunit mas maraming sitwasyon kung saan hindi. Kaya naman, hindi talaga ipinapayong bumili ng lupa gamit lamang ang isang tax declaration dahil hindi sila conclusive na ebidensya para sa pagmamay-ari. Maaari itong humantong sa pagbili ng ari-arian mula sa mga indibidwal na hindi legal na karapat-dapat dito. Ang pagpasok sa ganitong transaksiyon ay nangangailangan ng mabusising pag-alam sa mga specific na detalye na mas ipapaliwanag namin sa post na ito upang makaiwas tayo sa maraming sitwasyon na magbibigay satin ng stress, frustration, gastos, at sakit ng ulo.
𝐓𝐀𝐗 𝐃𝐄𝐂𝐋𝐀𝐑𝐀𝐓𝐈𝐎𝐍 𝐕𝐒 𝐀𝐂𝐓𝐔𝐀𝐋 𝐎𝐂𝐂𝐔𝐏𝐀𝐓𝐈𝐎𝐍, 𝐒𝐈𝐍𝐎 𝐀𝐍𝐆 𝐌𝐀𝐒 𝐌𝐀𝐓𝐈𝐌𝐁𝐀𝐍𝐆?
Sinabi sa unang tanong na mas uunahin ang tax declaration bago ang possession ng lupa, ngunit ito ay may exception. Basahin ito.
Iimagine niyo ang sitwasyon na kung saan may isang mamamayan na napakatagal nang nakatira sa kanilang bukid since pa ng great grandfather nila, at dahil sa hindi sila nakapag-aral, wala silang tax declaration certificate, at wala sila anumang kasulatan o dokumento ng katibayan. Now may biglang dadating na tao na may dalang tax declaration certificate at sinasabi ngayon na sila na yung may ari dahil sa papel na hawak nila.. Nagkaroon daw sila nito dahil nabili daw nila yung lupa, at base dun sa deed of sale, pumunta sila sa assesors office at binigyan sila ng tax declaration certificate. So ngayon, pinapalis na nila yung nakatira don.
Nakarating ito sa korte suprema, at ayon sa desisyon nila sa GR158385, o sa Palali vs. Awisan noong February 12, 2010, sinabi nila na ang tax declaration certificate ay hindi isang proof of absolute ownership, ito po ay prima facie lamang , It will ripen to ownership only if meron kayong actual possession of the land. Kapag pinagsama po ang dalawang ito (TaxDec and Possession), this could ripen to an ownership, and this could be a ground for a titling application of a property.
Yung nagdala ng TaxDec ay hindi naman nagpapakita doon, and all of a sudden basta na lang sila dumating dun para paalisin yung nakatira. Ngayon sabi ng korte suprema, “TaxDec would not prevail over the possession of the property of the land occupants. TaxDec by themselves, are not conclusive evidence of real property in the absence of actual, public, and adverse possession. The TaxDec of the land for tax purposes does not prove ownership.”
𝐀𝐍𝐎 𝐀𝐍𝐆 𝐊𝐀𝐑𝐀𝐏𝐀𝐓𝐀𝐍 𝐍𝐆 𝐋𝐎𝐍𝐆-𝐓𝐈𝐌𝐄 𝐏𝐎𝐒𝐒𝐄𝐒𝐒𝐎𝐑 𝐋𝐀𝐁𝐀𝐍 𝐒𝐀 𝐓𝐀𝐎𝐍𝐆 𝐌𝐀𝐘 𝐇𝐀𝐖𝐀𝐊 𝐍𝐆 𝐓𝐀𝐗 𝐃𝐄𝐂𝐋𝐀𝐑𝐀𝐓𝐈𝐎𝐍 𝐒𝐀 𝐋𝐔𝐏𝐀 𝐍𝐈𝐘𝐀?
Land that has been occupied for 10 years (ordinary) or 30 years (extraordinary) could be acquired by the possessor under the virtue of acquisitive prescription over the property kasi po nandoon na siya on the concept of an owner, with adverse, and uninterrupted possession.
Kapuri-puri na magkaroon ng tax declaration certificate ang isang nagkiclaim dito ngunit may mga sitwasyon din kasi na madaling nakakakuha ang sinumang tao ng TaxDec sa hindi maipaliwanag na dahilan, or dahil na din sa pinagbasehan lamang ay nakabili siya ng lupa sa isang seller na wala din naman possession dun sa lupa,
𝐀𝐏𝐏𝐋𝐈𝐂𝐀𝐁𝐋𝐄 𝐁𝐀 𝐀𝐍𝐆 𝐀𝐂𝐐𝐔𝐈𝐒𝐈𝐓𝐈𝐕𝐄 𝐏𝐑𝐄𝐒𝐂𝐑𝐈𝐏𝐓𝐈𝐎𝐍 𝐒𝐀 𝐌𝐆𝐀 𝐓𝐈𝐓𝐔𝐋𝐀𝐃𝐎𝐍𝐆 𝐋𝐔𝐏𝐀?
Hindi. Applicable ito sa mga unregistered land lamang.
𝐖𝐀𝐋𝐀 𝐊𝐀𝐍𝐆 𝐇𝐀𝐖𝐀𝐊 𝐍𝐀 𝐊𝐀𝐇𝐈𝐓 𝐀𝐍𝐎𝐍𝐆 𝐃𝐎𝐊𝐔𝐌𝐄𝐍𝐓𝐎 𝐀𝐓 𝐌𝐀𝐘 𝐍𝐀𝐆𝐏𝐀𝐏𝐀𝐀𝐋𝐈𝐒 𝐒𝐀𝐈𝐍𝐘𝐎 𝐍𝐀 𝐌𝐀𝐘 𝐇𝐀𝐖𝐀𝐊 𝐍𝐀 𝐓𝐀𝐗 𝐃𝐄𝐂𝐋𝐀𝐑𝐀𝐓𝐈𝐎𝐍 𝐂𝐄𝐑𝐓𝐈𝐅𝐈𝐂𝐀𝐓𝐄, 𝐍𝐆𝐔𝐍𝐈𝐓 𝐀𝐋𝐀𝐌 𝐍𝐈𝐍𝐘𝐎 𝐍𝐀 𝐋𝐀𝐌𝐏𝐀𝐒 𝐍𝐀 𝐊𝐀𝐘𝐎 𝐒𝐀 𝟑𝟎 𝐘𝐄𝐀𝐑𝐒 𝐍𝐀 𝐍𝐀𝐊𝐀𝐓𝐈𝐑𝐀 𝐒𝐀 𝐈𝐘𝐎𝐍𝐆 𝐋𝐔𝐏𝐀, 𝐀𝐍𝐎 𝐀𝐍𝐆 𝐘𝐎𝐍𝐆 𝐃𝐀𝐏𝐀𝐓 𝐆𝐀𝐖𝐈𝐍?
Kapag may mga taong nagpapaalis sakanila at sinasabing may dalang subpoena,o may summon silang natanggap, huwag po kayong basta basta umalis at once kasi na sinurrender niyo yung possession niyo sa lupa, ang inyong pag-alis ay magiging tanda ng pagkilala ninyo sa taong nagpapaalis sainyo, at mawawalan kayo ng laban sa kung ano mang claim nito.
𝐀𝐍𝐎 𝐀𝐍𝐆 𝐌𝐆𝐀 𝐃𝐀𝐏𝐀𝐓 𝐓𝐀𝐍𝐃𝐀𝐀𝐍 𝐀𝐓 𝐌𝐆𝐀 𝐃𝐀𝐏𝐀𝐓 𝐆𝐀𝐖𝐈𝐍 𝐏𝐀𝐑𝐀 𝐌𝐀𝐊𝐀𝐈𝐖𝐀𝐒 𝐍𝐀 𝐌𝐀𝐒𝐂𝐀𝐌 𝐒𝐀 𝐏𝐀𝐆𝐁𝐈𝐋𝐈 𝐍𝐆 𝐋𝐔𝐏𝐀?
1. Mag-exercise ng due diligence lalo na kung walang titulo, iexamine kung legit ba yung may-ari, yung nagbebenta, at yung claim niya sa lupa.
2. Kung nakitang established naman ang claim sa lupa at legit naman ang nagbebenta, next ay pumunta po kayo sa assesor’s office, at based sa TaxDec at sa kanilang tax mapping, makikita don at mati-trace ang history ng lupa, sino ang original na may-ari, at kung paano ito nailipat sa mga successors in interest.
3. Mas madaling kumuha sa assesors office ng tax declaration certificate kaysa magpatitulo. Kapag may kopya po kayo ng TaxDec, busisiin pong mabuti at may dalawang klase po yan. Ang isa po ay may kinalaman lamang sa mga improvements kagaya ng bahay, halaman, o malalaking puno. May hiwalay pong TaxDec sa mismong lupa. Maaari po kasi na sa isang property ay may dalawang tax dec lalo na po kung ang may-ari ng bahay at taxpayer na may-ari ng lupa ay magkaiba.
4. Busisiin na mabuti at puntahan po ninyo ang mismong property, iinspect po ninyo at kung pwede ay iinterview ninyo ang mga nakatira sa karatig na mga lupa dito. Siguraduhin kung sila ba talaga ang nagmamay-ari sa lupang ito.
5. Alamin kung nabayaran na ba ang mga Amilyar ng lupa upang masiguro na hindi ito nasubject sa public auction sell at hindi ito nacancelled ng assessor’s office.
6. Mag-ingat din po kapag namatay na ang nagmamay-ari ng lupa at hindi ito nagkaroon ng maayos na settlement of estate, maaari kasing isa lang ang nagbenta ngunit marami palang may claim dito na heirs, asawa, o kung sino pa man sa mag-anak.
7. Mag-ingat din po kapag marami ang may-ari ng isang lupa, common din kasi ang double sale or multiple sale kung saan ang isang lupa na walang titulo ay naibenta na pala ng maraming beses
8. Huwag papasilaw s mababang presyo ng lupa. Kapag kasi walang titulo, inaasahan na mas mura po talaga ang bentahan dito.
9. Mag-ingat sa mga nag-ooffer na may hawak ng Special Power of Attorney (SPA) na di umano inauthorize ng may-ari ng magbenta ng kanyang lupa. Hangga’t maaari, mismong may-ari po ang kausapin niyo.
10. Isa sa pinakaimportanteng konsiderasyon bago kayo sumugod na bumili ng isang lupa ay kailangan niyo muna ito ipasurvey sa isang lisensyadong Geodetic Engineer. Ito ay upang malaman niyo ang boundary o eksaktong hangganan ng mga sulok nito. Magpasurvey po kayo upang magkaroon kayo ng subdivision o kaya lot plan in preparation na din sa pag aapply ninyo ng titulo nito.
11. Siguraduhin din na kung ano nakalagay sa technical description ng lot plan na nagging result ng survey ay yun din mismo ang nakasaad sa deed of sale para makasiguro sa lokasyon ng lupa mo. Kadalasan kasi sa mga bentahan na tax declaration lamang ang meron ay hindi malinaw ang lokasyon at laki ng lupang binebenta.
𝐓𝐀𝐍𝐃𝐀𝐀𝐍 𝐏𝐎 𝐍𝐀𝐓𝐈𝐍 𝐍𝐀 𝐊𝐀𝐏𝐀𝐆 𝐍𝐀𝐊𝐀𝐁𝐈𝐋𝐈 𝐓𝐀𝐘𝐎 𝐍𝐆 𝐋𝐔𝐏𝐀, 𝐊𝐔𝐍𝐆 𝐀𝐍𝐎 𝐌𝐀𝐍 𝐘𝐔𝐍𝐆 𝐑𝐈𝐆𝐇𝐓𝐒 𝐎𝐑 𝐏𝐑𝐄𝐑𝐎𝐆𝐀𝐓𝐈𝐕𝐄 𝐍𝐆 𝐒𝐄𝐋𝐋𝐄𝐑 𝐃𝐎𝐎𝐍, 𝐎𝐑 𝐊𝐀𝐏𝐀𝐆 𝐌𝐀𝐘 𝐍𝐀𝐊𝐀𝐋𝐈𝐄𝐍 𝐒𝐀 𝐓𝐈𝐓𝐔𝐋𝐎, 𝐘𝐎𝐔 𝐀𝐑𝐄 𝐀𝐋𝐒𝐎 𝐁𝐎𝐔𝐍𝐃𝐄𝐃 𝐁𝐘 𝐓𝐇𝐀𝐓 𝐊𝐔𝐍𝐆 𝐈𝐊𝐀𝐖 𝐘𝐔𝐍𝐆 𝐍𝐀𝐊𝐀𝐁𝐈𝐋𝐈.
MAGING MAINGAT TAYO KUNG GUSTO NATIN BUMILI NG LUPA PARA IWAS SAKIT NG ULO. 𝐇𝐈𝐑𝐄 𝐀 𝐋𝐈𝐂𝐄𝐍𝐒𝐄𝐃 𝐆𝐄𝐎𝐃𝐄𝐓𝐈𝐂 𝐄𝐍𝐆𝐈𝐍𝐄𝐄𝐑 𝐍𝐎𝐖.
DISCLAIMER: This post is for academic purposes only, do not consider this as a substitute to any legal opinion.
