24/08/2014
GAYRİMENKULDE GELİŞEN TRENDLER AVRUPA 2013
Türk gayrimenkul sektörü, enflasyonun normal düzeylere düşmesi ile fiyat istikrarının sağlanması, YTL’ye geçiş gibi ekonomi, Avrupa Topluluğu adaylığı gibi siyasi alanda yaşanan olumlu gelişmeler paralelinde son dönemlerde yerli ve yabancıların gözünde yıldızı parlayan bir yatırım sektörü olarak ön plana çıkmaktadır. PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends in Real Estate Europe isimli kapsamlı araştırmanın 2008 ve 2009 yılı sonuçları da Türk gayrimenkul sektörüne olan yerli ve yabancı ilgisinin en çarpıcı ve açık göstergesidir.
Doğrudan sermaye yatırımına benzer nitelikte olan gayrimenkul yatırımları başta en az 200 alt kolu ile inşaat sektörü olmak üzere turizm ve ulaştırma sektörlerine de büyük hareketlilik getiren önemli bir yatırım alanıdır.
Türkiye bir taraftan Avrupa Topluluğu yolunda ilerlerken diğer taraftan da yerel mevzuatında özellikle gayrimenkul yatırımları fizibilitelerini etkileyebilecek Tapu Kanunu’nda yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmesi ile ilgili olarak yapılan en son değişiklikler, İpotekli Konut Finansmanı yasa tasarısı, değişen ve gelişen vergi kanunları gibi önemli değişiklikler yaşamaktadır.
İstanbul gelişme beklentilerinde 2013’te de Avrupa’nın en popüler şehri
Gayrimenkulde gelişme beklentilerinde Avrupa’nın en popüler şehri olan İstanbul, mevcut gayrimenkul yatırımlarında 4. sırada gösterildi.
PwC ve Urban Land Institute(ULI) işbirliği ile gerçekleştirilen ve gayrimenkul sektöründeki son gelişmeleri içeren “Emerging Trends in Real Estate® Europe 2013 – Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2013” raporunun sonuçları bugün İstanbul Swissotel’de gerçekleştirilen toplantı ile sektör temsilcileri ile paylaşıldı. Gayrimenkul sektörünün önde gelen temsilcileri hem rapor sonuçlarını hem de sektördeki son gelişmeleri tartıştı.
Rapora göre, İstanbul mevcut gayrimenkul yatırımlarıyla Avrupa’nın öne çıkan ilk 27 şehri arasında 4. sırada yer aldı. İlk beşin içindeki diğer şehirler “güvenli limanlar” olarak yatırımcıları çekerken, İstanbul, gelecekteki gelişim fırsatları için en popüler yer olmayı 2013’te de sürdürüyor. Rapora göre yatırımcılar güvenli bölgeleri tercih etmeyi sürdürürken Avrupa’nın ticari gayrimenkul sektörü Alman şehirlerinin hakimiyeti altında. Katılımcıların 2013 piyasa performansına dair beklentileri esas alınarak Avrupa genelindeki 27 şehrin sıralama tablosunda başı çeken Münih’i, ikinci sıradaki Berlin ve beşinci sıradaki Hamburg yakından takip ediyor. Yatırımcılar bu şehirlerden her birinin güçlü yerel mikro-ekonomik ortamından ve esnek emlak piyasası koşullarından cesaret alıyor.
İstanbul sunduğu fırsatlarla sektörün gündeminde
Alman şehirleri Münih, Berlin ve Hamburg’un yanı sıra Londra ile birlikte ilk 5 içinde yer alan İstanbul, geçtiğimiz yıla göre daha az puan alsa da ‘fırsatlar açısından önemli’ olması nedeniyle katılımcılar arasında popüler olmaya devam ediyor.
Önceki iki Gelişen Trendler Avrupa raporunda birinci olan ve bu yıl da üst sıralarda yer alan İstanbul’un bu sonuçları almasının başlıca nedeni, ise; heyecan verici gayrimenkul potansiyeli, Türkiye’nin Çin’e rakip olacak seviyedeki ekonomik büyüme performansı ve genç nüfusu nedeniyle önümüzdeki dönemde ‘gelişim fırsatları’ sunması olarak ortaya çıktı. Raporda ayrıca, hükümetin uluslararası sermayeyi davet etmek ve İstanbul’u bölgesel bir finans merkezine dönüştürmek konusundaki kararlılığına da yer veriliyor. Türkiye’de yabancıların gayrimenkul sahibi olmasına yönelik kısıtlamaların yumuşatılmasının etkisini de vurgulayan raporda, Türkiye Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER)’in bu değişikliklerin gayrimenkul yatırımlarını artıracağına ilişkin beklentisine de yer veriliyor.
İstanbul’un uluslararası pek çok şirket ve markanın bölgesel merkezi olduğuna da dikkat çeken raporda ünlü markaların İstanbul’da bir mağaza açmaları ve çok sayıda uluslararası lüks ismin İstanbul’da bir yer edinme kararı verdiğine de değiniliyor. Bunun yanında pek çok global şirketin ve bankacılık ve sigortacılık sektörlerinin ileri gelen kuruluşlarının Rusya ve Orta Doğu’daki şehirlere olan yakınlıktan etkilenerek İstanbul’da yönetim üsleri kurduğuna da değiniliyor.
PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu raporda öne çıkan sonuçları şöyle değerlendirdi:
“Gelişme beklentilerinde İstanbul’un hala zirvede bulunması sevindirici olmasına rağmen, gayrimenkuldeki uluslar arası yatırımcı girişinin sınırlı düzeyde gerçekleşmiş olması düşündürücü. Raporda da belirtildiği gibi yatırımcı “güvenli limanlar” aramaya, en verimli ve karlı yatırım alanlarını seçmeye devam ediyor. Raporda çok açık bir şekilde vurgulandığı gibi İstanbul’un rakipleri ile en önemli farkı “işlem” azlığı. Bir bölgenin önemli bir gayrimenkul üssü, “güvenli liman” olabilmesi işlem derinliğinin yüksekliği ile orantılı. Pazara girmek isteyen, kolaylıkla çıkabilme olanaklarını da görmek istiyor. Alıcı ve satıcının sıklıkla bir araya gelip çok işlem yapabildiği pazarlar gayrimenkul yatırımcısının kendisini rahat hissettiği pazarlar oluyor ve gelişiyor. Türkiye pazarının da yatırımcı açısından rahat hissedilen bir pazar olması için gerekli ekonomik, hukuki ve vergisel ortamın sağlanması uluslararası yatırımcıların Türkiye’ye ve İstanbul’a yıllardır istikrarlı bir şekilde süren yakın ilgisinin “gerçeğe” bir an önce dönebilmesinin en önemli ön koşulu olarak görünüyor.”
ULI Türkiye Başkanı Haluk Sur, ise şu değerlendirmede bulundu:
“2013 raporu ile ilgili en önemli ayrıntı Euro üzerindeki endişelerin kalkarken buna karşılık Kuzey Avrupa- Güney Avrupa Euro karşılaştırmalarının gündeme geliyor olması. Bu da verimlilik açısından, gerek Euro paritesi ve satın alma gücü, gerekse hukuk düzeni ve suistimaller konusunda karşılaştırmaları gündeme getiriyor. Önümüzdeki dönem; Avrupa Birliği’nin kendi içinde yeniden yapılanma sürecine gireceğine işaret ediyor. Halen kredi finansmanı alanında sıkıntılar devam etmekte, tüm göstergeler paranın 2013’te erişilmesi zor bir meta olarak kalacağı yönünde. Bununla birlikte, her ne kadar Batı Avrupa gayrimenkul piyasaları revaçta olsa da geçtiğimiz 2-3 seneden farklı olarak gelişmekte olan piyasa ekonomileri ve ülke refah fonları yatırımcılar için umut kapısı olmaya devam ediyor.”
İstanbul’a ilişkin veriler:
Derece (5 üzerinden) Sıralama (2012) Sıralama (2011)
Gelişme öngörüleri
3,46
1
1
Mevcut yatırım performansı
3,55
4
1
Yeni gayrimenkul yatırımları
3,47
2
1
Raporda önce çıkan diğer Sonuçlar
Sterlinin istikrarı Londra’yı 3. sıraya taşıdı.
PwC ve Urban Land Institute (ULI) işbirliğiyle yayınlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa 2013 Raporu’na göre, birçokları tarafından Avrupa’nın en önemli güvenli bölge piyasası olarak görülen Londra, Münih ve Berlin’in ardından bu yılın raporunda en büyük yükselişi göstererek üçüncü sırayı alıyor. Şehrin gayrimenkul piyasasının boyutu ve likiditesi, bir para birimi olarak sterlinin istikrarı ve İngiltere’nin geri kalanı ile Avrupa’nın ekonomik sorunlarından bağımsız durabilmesi yatırımcıları çekiyor.
Genel olarak, en üst sıralarda yer alan şehirler, uluslararası cazibeye ve daha iyi ekonomik beklentilere sahip daha büyük Batı Avrupa şehirlerinden oluşuyor. Bunun aksine, en kötü performans gösteren şehirler de –Atina, Lizbon, Dublin, Madrid ve Barselona gibi–, Euro Bölgesi krizinin kalbinde yer alan veya 2008 yılındaki finansal erimenin sonuçlarıyla başa çıkmaya çalışan ülkelerde bulunuyor.
Rapor için ankete katılanların yaklaşık yüzde 80’i, Euro Bölgesi krizinin kendi faaliyetleri için yeni fırsatlar sunduğuna inanıyor. Ancak bu göreceli iyimserliğin etkisi, 2013 yılında Avrupa ekonomisinde ya da bölgenin gayrimenkul piyasasında çok az iyileşme olacağına dair genel bir fikir birliğiyle azalıyor. Anket katılımcıları, şehirlerin emlak piyasaları görünümü hakkında 2004 yılında olduklarından daha kötümserler ve yüzde 45’i sermaye değerlerinin 2017’ye kadar durgunluğunu sürdürmesini bekliyor.
Raporda, etkisi azaltılmış iyimserliğin, gayrimenkul şirketlerinin geçtiğimiz beş yılda faaliyetlerini yeniden yapılandırmasından ve şimdi zorlayıcı ekonomik ve emlak piyasası koşullarından yararlanmak için yeni stratejiler kullanmaya başlamalarından kaynaklandığı belirtiliyor. Bu “yeni norm”a adaptasyonda, kuruluşların riskleri mümkün olduğunca azalttığı ve bölgesel ve sektöre özel yatırım durumlarını benimsemek yerine sermayelerini belirli varlıklara ve fırsatlara odakladığı görülüyor.
2013 için Öne Çıkacak Yatırım Piyasaları
2013’de öne çıkacak beş Avrupa gayrimenkul yatırım piyasası şöyle tahmin ediliyor:
Münih –Şehrin güçlü ve likit piyasası, ekonomik türbülanslara karşı durabilecek güvenilir yerler arayan yatırımcıları çekiyor. Münih, global ve orta ölçekli oyuncuların bir karışımından oluşuyor ve genişleyen biyoteknoloji, çevre bilimleri ve medya sektörlerine ev sahipliği yapıyor. Düşük boşluk oranları ve sınırlı tedarik, yatırımcıların 2013’te kira büyümesinden emin olması anlamına gelirken, özellikle BRIC ülkelerinden gelen turist sayılarındaki hızlı artış da Münih’in perakende piyasası için olumlu bir bakış sunuyor.
Berlin – Birçokları tarafından Avrupa’nın “Silikon Vadisi” olarak adlandırılan şehir, yılda 19 milyar € değerinde ciro elde eden 15.000’in üzerinde teknoloji şirketiyle bir teknoloji merkezi olarak gittikçe artan bir üne sahip. Yetenekli teknoloji çalışanlarının akışı, şehrin konut piyasasını canlandırıyor. Özellikle önemli kira artışlarının görüldüğü Mitte gibi semtlerde şehir içi lüks daire piyasası büyüyor. Berlin’in bir kültür merkezi olarak ünü, hem daire hem de otel sektörlerinden faydalanan çok sayıda ziyaretçinin akınına uğramasını sağlıyor.
Londra – İngiltere’nin başkenti, dünyanın en önemli güvenli bölgelerinden biri durumunda olması sayesinde, 2013 anketinde en büyük yükselişi gösterenlerden biri. Değerlerdeki canlanmanın tamamlanıp tamamlanmadığına dair bazı spekülasyonlar olsa da, birçokları özellikle en iyi bölgelerdeki süper-kalite evlerin ve yeterince keşfedilmemiş özel kira sektörünün avantajlı olduğu konut sektöründe mikro-piyasa fırsatları görüyor. City ve Canary Wharf ofis piyasaları hala belli miktarda özel yatırımcı çekiyor; ancak sektör işten çıkarmaları sürdürürken finans hizmetler sağlayan kuruluşlar için yeniofis inşaatları beklenmiyor. Şehrin büyüyen teknoloji ve yaratıcılık isteyen sektörleri için geliştirilmeye hazır fırsatlar mevcut.
İstanbul – İlk beşin içindeki diğer şehirler doğalarında var olan “güvenli liman” özellikleri ile yatırımcıları çekerken, İstanbul gelecekteki gelişim fırsatları için en popüler yer olmayı sürdürüyor. Şehrin heyecan verici gayrimenkul potansiyeli, Türkiye’nin Çin’e rakip olan ekonomik büyüme oranı ve genç nüfusu İstanbul’un öne çıkmasının başlıca nedenleri. Son zamanlarda yapılan değişikliklerle, yabancıların gayrimenkul sahibi olmasına yönelik kısıtlamaların yumuşatılması Türkiye Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER), tarafından da ifade edildiği gibi ülkedeki gayrimenkul yatırımlarında önemli ölçüde artış beklentisi yaratıyor.
Hamburg – Almanya’nın en büyük ikinci şehrine yatırımcıların ilgisi, güvenli bölge durumundan kaynaklanıyor. Hamburg, global oyuncuların ve küçük ve orta ölçekli yerel işletmelerin zengin çeşitliliğinden faydalanıyor. Yatırımcılar, piyasanın sunduğu istikrar uğruna yüksek fiyat ödemeye istekli olduklarından, %4,75’lik getirilerin 2002’den beri en düşük seviyesinde olduğu ofisleri tercih ediyor. Ancak, sınırlı ofis tedariki nedeniyle, ilgi çekici varlıkları edinmek gittikçe daha zor hale geliyor ve bazı yatırımcılar şehrin sanayi sektörüne geçiş yapıyor.
Mevcut Gayrimenkul Yatırımları için Öne Çıkan 10 Avrupa Şehri
2013 Sıralaması 2012 Sıralaması Değişiklik
1 Münih 2 ↑1
2 Berlin 4 ↑2
3 Londra 10 ↑7
4 İstanbul 1 ↓3
5 Hamburg 7 ↑2
6 Paris 6 ↔0
7 Zürih 8 ↑1
8 Stockholm 5 ↓3
9 Moskova 9 ↔0
10 Varşova 3 ↓7
