Al towaiti - التويتي

05/08/2025

بلاط بورسلان " فُل بدي " و " دبل لوندج"
يستخدم للاسواق والمحلات التجارية لشدة صلابته ومقاومته وإمكانية جلية بعد فتره لتجديده و إستعادة لمعانه وبريقه ... #التويتي

02/08/2025

هاي كيف حالكم !!

منشور اليوم هديه مني لكل حد متفائل وطالب الله ...

سابقاً طرحت لكم موضوع الاستثمار العقاري وكيف تختار المشروع الأنسب بحيث يكون اقل تكلفه واقل مخاطر واسرع في التنفيذ ونسبه ارباح مناسبه ...
وقلت لكم مش كل استثمار عقاري معناه انك تعمر بيوت او شقق وتبيع ....

اليوم اهديكم دراسة جدوى مختصره لمشروع عقاري لأي حد عنده راس مال بحدود 100,000 $ ويحب يستثمره استثمار آمن ...

دراسة جدوى مشروع استراحة / شاليه بمساحة 400 متر مربع

🔸 أولاً: وصف المشروع

اسم المشروع: استراحة / شاليه ترفيهي
الموقع: صنعاء
المساحة: 400 متر مربع
الهدف: تأجير يومي أو أسبوعي بغرض الترفيه
الفئة المستهدفة: العائلات، الشباب، مناسبات خاصة

🔸 ثانياً: المكونات الأساسية للاستراحة

- مبنى الشاليه: 100م² (صالة، غرفتان، مطبخ، دورة مياه)
- مجلس خارجي: 40م²
- مسبح: 40م²
- جلسات خارجية وحديقة: 150م²
- مواقف سيارات: 70م²
- خدمات مساندة: 20م²

🔸 ثالثاً: التكاليف التقديرية

1. تكاليف الإنشاء:

- مباني الشاليه: 21,000,000 ريال
- تكلفه المسبح: 7,000,000 ريال
- التأثيث: 7,000,000 ريال
- تنسيق الحديقة: 4,000,000
- جلسات استراحه : 3,000,000
- أجهزة كهربائية: 5,600,000 رياب
- متفرقات (تصاريح، كهرباء، مياه): 2,000,000 ريال
- الإجمالي التكلفه التقريبي: 49,600,000 ريال

2. تكاليف التشغيل السنوي:

- راتب حارس : 1,200,000 ريال
- راتب موظف نظافه : 600,000 ريال
- كهرباء ومياه : 1,000,000 ريال
- صيانة دورية: 200,000 ريال
- ضرائب + زكاه : 250,000 ريال
- رسوم تجديد تراخيص : 100,000ريال
- تسويق إلكتروني: 500,000 ريال
- ايجار الارض السنوي : 1,200,000
الإجمالي السنوي : 5,050,000 ريال

🔸 رابعاً: الإيرادات المتوقعة

- متوسط الإيجار اليومي: 120,000 ريال
- نسبة الإشغال السنوي: 50 %
- عدد أيام الإيجار في السنة : 182 يوم
- الدخل السنوي: حوالي 21,840,000 ريال

صافي الربح السنوي: 21,840,000 - 5,050,000 = 16,790,000 ريال تقريباً

فترة استرداد رأس المال: 3 سنوات

🔸 خامساً: عوامل النجاح

- اختيار موقع جذاب قريب من المدينة أو في منطقة مرغوبة
- تصميم عصري يلبي احتياجات السوق
- تسويق رقمي عبر المنصات الاجتماعية
- تقديم خدمات ترفيهية إضافية (مشب، جلسات شواء، ألعاب أطفال)

🔸 سادساً: التحديات والمخاطر

- موسمية الطلب (الإقبال يزداد في الإجازات فقط)
- أعطال وصيانة غير متوقعة
- المنافسة من استراحات أخرى
- سوء استخدام المنشأة من قبل بعض الزبائن

وختاماً اتمناء اكون افدتكم و تحياتي لكم ❤

اعداد
م/ محمد حزام التويتي

#التويتي

18/01/2025

15/02/2024

اعداد و تصميم Hassan Architects المعماري حسان

اشراف و تنفيذ Al towaiti - التويتي

14/01/2023

مقال بعنوان “ التقييم العقاري “

✍️ م . محمد حزام التويتي

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
في المقال السابق تحدثنا عن السوق العقاري اجبتُ فيه عن الوضع الحالي للسوق العقاري وشرحنا لكم ماهي الاسباب التي تؤثر في السوق ولكن البعض يتسائل ماهي الطريقه التي من خلالها نستطيع وضع قيمة وثمن حقيقي ومناسب لعقار ما سواء اكان هذا العقار مبناً او ارض ، وعلى ماذا نعتمد حين نضع هذا الثمن كيف ، لذلك قررت ات اضع لكم اليوم هذا المقال والذي ساقوم من خلاله بالاجابة عن اسألتكم بخصوص التقييم او التثمين العقاري ، ولتسهيل وتبسيط هذا الموضوع قمتُ بتقسيمه لكم الى خمسة عناوين معتمد بتقسيمي هذا على الاسئله التي وصلتني منكم واهمها ما يلي :

1️⃣ ما هو التقييم العقاري ؟
2️⃣ ما الغرض من التقييم العقاري ؟
3️⃣ ماهي القيم العقارية ؟
4️⃣ ماهي العوامل المؤثره على قيمة العقار ؟
5️⃣ ما الطرق التي تقوموا من خلالها بتثمين العقارات ؟

🚩 اولاً : مفهوم التقييم العقاري .

المقصود بالتقييم او التثمين العقاري هو تقدير قيمة عقار معين واقع في مكان محدد بتاريخ محدد .


🚩 ثانياً : أغراض التقييم العقاري .

هناك عده أغراض من أجلها نحتاج الى تقييم او تثمين عقار محدد واهم هذه الأغراض مايلي :

١- تحديد السعر العقار الذى يطلبه البائع .
٢- مساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء
٣- تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركة او حصة مشاركة في شركة .
٤- تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة وبل المعنى العامي “ المناقله “
٤- تحديد قيمة تمويل قرض عقاري والتى عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار .
٥- تحديد ايجار العقارات كنسبة من قيمتها .
٦- تحديد قيمة التأمين المطلوب على العقار .
٧- تحديد تكلفة عيوب انشاء عقار كجزء من عملية تقاضي او تعويض .
٨- تحديد خسائر الأملاك نتيجة كوارث الحريق او العواصف او الزلازل او الحروب .
٩- تحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك .
١٠- تقييم الأملاك في اثناء القضايا بين الأطراف المتعددة .
١١- تحديد قيمة توسعات مستقبلية .
١٢- تحديد قابلية مبنى للهدم من عدمه لإعادة استخدامه بطريقة أفضل .
١٣- تحديد ما اذا كان الاستخدام الحالي للأملاك هو أفضل استخدام ام لا .
١٤- تقييم العقار لتحديد القيم العادلة له كمبنى استثماري في القوائم المالية .


🚩 ثالثاً : القيم العقار يه .

القيم العقارية هي المبادئ العلمية والعملية التي تساعد على تحديد قيمة العقار واهم هذه القيم العقاريه ما يلي :

١- القيمة السوقية :
هى القيمة التقديرية للعقار في سوق مفتوح وتنافسي .

٢- ثمن البيع :
هو الثمن الذى يتم به البيع الفعلي وهو يختلف عن القيمة السوقية صعوداً او هبوطاً ويتأثر ثمن البيع برغبة البائع او المشترى في اتمام الصفقة خلال فترة زمنية محدده .

٣- التكلفة :
وهو حساب تكلفة بناء العقار + قيمة الارض المقام عليه البناء بحسب سعر الزمان والمكان وغيرها من العوامل الذي تؤثر في الثمن .

وهناك انواع اخرى من القيم مثل : ( القيمة الاستثمارية - القيمة الدفترية - القيمة التأمينية - القيمة العادلة - قيمة التصفية )

🚩 رابعاً : العوامل المؤثرة على قيمة العقار .

ماهي العوامل التي توثر على قيمة عقار ما ؟
وتتأثر قيمة عقار ما بعوامل عدة واهمها مايلي :

١- عوامل طبيعية حيث للبيئة اثر مباشر على قيمة العقار .
٢-عوامل اقتصادية حيث ترتبط قيمة العقارات بالدورات الاقتصادية .
٣-القوانين والأنظمة والتشريعات حيث تتأثر قيمة العقارات بالقوانين والأنظمة والتشريعات المتعلقة بالبناء والهدم والإيجارات والتراخيص والتخصيص وغيرها من العوامل .
٤- الظروف الاقتصادية والاجتماعية مثل متوسط الدخل والذوق العام والعوامل الاخرى التى لها اثر على تقييم العقارات .
٥- التوقع حيث تتأثر الأسعار مستقبلا ويرتبط ذلك بالمنافع المتوقعة من العقار في المستقبل .
٦- التغيير حيث تتغير قيمة العقار بتأثير العوامل المختلفة حيث ان السوق العقاري متغير عبر الزمن ووفق التغيرات المستقبلية .
٧- البدائل حيث تتغير قيم العقارات بمفهوم تكلفة الفرصة البديلة .
٨- العرض والطلب والمنافسة حيث تتأثر قيم العقارات بالمعروض والمطلوب في السوق .
٩- التوازن حيث تتوزان أسعار العقارات في المناطق المختلفة وفق عوامل الإنتاج .
١٠- الموقع حيث تتأثر قيم العقارات بالموقع والمساحة الكلية للعقار .
١١- العائد حيث يتأثر سعر العقار بالعوائد الايجارية .

🚩 خامساً : طرق تقييم العقارات .

ماهي الطريقه التي تستخدمونها في تثمين العقارات ؟
هناك ثلاث طرق معينه لتقييم او تثمين العقارات وهذه الطرق كا التالي :

١- طريقة حساب تكلفة الإنشاء ( القيمة الاستبدالية )

وهى بيان قيمة بناء عقار مماثل وفق أسعار السوق الحالية ثم يطرح منها النقص في القيمة نتيجة الإهلاك مضاف اليه قيمة الارض بحسب الموقع كما لو كان خالياً .

٢- طريقة البيوع السابقة :

تعتمد تلك الطريقة على اسعار السوق الحالية لبيع عقارات اخرى عقارات مقارنة مماثلة للعقار موضع التقييم مع اجراء التعديلات المناسبة بخصم قيمة البنود التى تمثل ميزة في العقار المقارن واضافة قيمة البنود التى تمثل ميزة للعقار المطلوب تقييمه حتى يتم تحديد قيمة العقار .

٣- طريقة رأس مال الدخل :

وهى عملية تحويل الدخل المتوقع مستقبلا من العقار الى قيمة تحويل الدخل الى رأس مال مع الاعتماد على مبدأ التوقع للمنفعة المستقبلية للعقار القيمة = المبلغ الذى يقبل المشترى دفعه لقيمة العقار وهو القيمة الحالية لكل التدفقات النقدية المستقبلية ثم خصم التدفقات النقدية المستقبلية الى قيمتها الحالية .

اخيراً وضعت لكم ملخص كامل بخصوص تثمين العقارات اتمنا ان أكون قد افدتكم واجبت عن تسألاتكم بهذا الخصوص ودمت بالف خير 🌹🌹

مرفق لكم رابط رسائل واتس اب لإستقبال اي استفسارات او اسأله و استشارات لديكم 👇🏻

https://wa.me/message/AC6F4PQ57XXAL1

تحياتي

#التويتي

12/01/2023

للمهتمين بالسوق العقاري

🖋م . محمد حزام التويتي

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
منذ النصف الثاني من العام 2022 وحتى الان حصل ركود قتصادي كبير وتوقف البيع والشراء في الاسواق بشكل عام وبذات في السوق العقاري فكثيراً هذه الايام ما نسمع عن عروض عديده لعقارات سواء اراضي او مباني وبإسعار رخيصه جداً اذا ما قارناها با اسعار العقارات في الفترة السابقه .

كـ ارض في احد الشوارع الرئيسيه و الحيوية في قلب العاصمة صنعاءو بسعر غير مصدق فمثلاً ارض كانت معروضه بـ 30 مليون ريال يمني للبنه الواحده اليوم نجد نفس هذه الارض معروضه بسعر 23 مليون ريال يمني للبنه الواحده اي باقل من الثمن المعروضه به قبل عامين بنسبة 30‎%‎ واحيان اكثر واحيان اقل ..

هنا تواجهنا اسأله كثيره

- ما سبب هذا الانخفاض والركود في السوق العقاري؟
- هل هذا الانخفاض سيستمر ام لا ؟
- هل ركود السوق العقاري شيىء ايجابي ام سلبي وفي مصلحة من يصب هذا الركود ؟
- هل ابيع عقار املكه هذه الايام ام انتظر ؟؟
- هل اشتري عقار هذه الايام ام انتظر ؟

وللأجابه عن هذه التساؤلات تابعوا قراءة هذا المقال ..

- اولاً ما سبب هذا الانخفاض او هذا الركود في السوق العقاري ؟؟
جـ / تكلمت عنه في منشور لي قبل عامين ووضحت فيه التضخم الذي حصل في اسعار العقارات والذي عرفناه في حينه بأنهُ فقاعة عقاريه وقد كانت هذه الفقاعه في ذروتها ، وقلت لكم في نفس المنشور ان هذا التضخم نتيجه طبيعيه لزيادة الطلب وقله العرض ويستمر هذا التضخم او الفقاعه وتضل الى حين يفقد بعض الراغبين في الشراء قدرتهم على ذلك ، وهذا الانخفاض الي حصل طبيعي جداً فنهاية كل فقاعه هو الانفجار والانفجار هنا بمعنى الإنخفاض وقد وضحنا لكم كيفيه حدوث هذه الفقاعة تحديدًا فهي تبدأ بزيادة الطلب على شراء العقارات من قبل الناس لاسباب سبق ووضحناها وعلى إثر زيادة الطلب يقوم المستثمرون العقاريون برفع الأسعار بشكل تدريجي حتى تزداد معدلات الأرباح، ومع مرور الأيام وزيادة شراء وبناء العقارات لأجل الربح تخرج بعض الفئات الراغبة في الشراء من السوق ويقل الطلب حتى تنفجر الفقاعة ولا يجد المستثمرين من يشترون كل هذه العقارات فطبيعي تقل قيمتها بسبب زياده العروض المتاحه وقله الطلب ..

- هل هذا الانخفاض سيستمر ام لا ؟
جـ / من وجهة نظري وبحسب خبرتي في هذا المجال لا اعتقد ان هذا الانخفاض الحاصل سيستمر او سيزيد عن ذلك لعدة اسباب وعوامل ، اهمها ان هذا الركود الذي حصل في السوق بشكل عام وليس في منحصراً في السوق العقاري فحسب وهذا الركود بطبع لن يستمر وستعود الحركة والتداول وتعود السيولة ويتعافى الاقتصاد ان شاء الله تعالى ، وبهذا سيحصل توازن بين العرض والطلب من ما سيؤدي الى استقرار في اسعار العقارات فتصبح اسعارها معقوله ومناسبه بحسب الزمان المكان والعائد ..

- هل هذا الركود ايجابي ام سلبي وفي مصلحة من يصب هذا الركود ؟؟
جـ / بالطبع هذا الركود والانخفاض الحاصل نتائجة سلبيه فإنخفاض وركود حركة بيع وشراء العقار ات معناه انخفاض وركود في تجارة مواد البناء والكهرباء وكذلك انخفاض كبير في فرص العمل والذي بدورة يتسبب بعطاله الكثير من الايادي العامله والمقاولين والمهندسين والمستثمرين وغيرهم ، من ما يجعل ذلك مؤثراً بدور كبير على الوضع الاقتصادي للبلاد .

- من المستفيد من ركود السوق العقاري ؟
جـ / المستفيد من هذا الركود هو من لدية السيولة فـ العروض الكثيره وبأسعار منخفضه لقه الطلب عليها ، فمن يملك السيولة يستطيع الاستفادة بالشراء حالياً والبيع مستقبلاً حين استقرار السوق وتوازن العرض والطلب .

- هل ابيع عقاري اثناء هذه الفتره ام لا ؟؟
جـ / يعتمد ذلك على الهدف من هذا البيع فإذا كُنت مستثمر عقاري ولك اصول عقارية عده و في اكثر من منطقه او محافظه ، فمن الممكن بيع عقار في منطقه بنية شراء عقار اخر افضل منه من ناحية الموقع والثمن ، اما اذا كان الهدف من هذا البيع هو تقسيم العقار كورثه او شركاء وغيرها فلا تبيع الا للحاجه ، اما انك تبيع بغرض الاستثمار العقاري وانت مبتدى فلا ..

- هل اشتري هذه الايام عقار ام انتظر انخفاض اسعار العقارات اكثر ؟؟
جـ / الحقيقه هذه الايام هي فرصه مناسبه للشراء فلا تنتظر لانخفاض اكثر فتندم مثل الذي انتظر لتضخم اكثر ليبيع بربح اكبر فتفاجاء بهذا بالركود والانخفاض ، والفرص في هذا الوقت كثيره فقط ابحث بتمعن واختار صح ..

اخيراً يلعب السوق العقاري دوراً مهماً في تحسين الوضع الاقتصادي للبلاد حيث يعتبر انتعاش هذا السوق عامل مهم في توفير السيولة الماليه في السوق وركوده يؤثر بشكل سلبي على الاقتصاد .

للتواصل 📞 : 774102224

#التويتي

26/10/2022

تلعب الواجهات والديكور الخارجي دوراً مهماً في جذب ولفت إنتباه العملاء والزبائن والماره لمتجرك

ومن انظمة تغطية الواجهات الاكثر استخداماً في بلادنا هي :

- نظام التغطية بالحجر

- نظام التغطية بالإكبوند

وفي هذا المقال مرفق لكم صورتين لنموذجين لتصميم واجهة مبنى " محلات تجارية " من ضمن المباني التي ننفذها ونسعى في تطويرها وجعلها ملأمة للعملاء

- النموذج رقم 1 تغطية الواجهه بنظام الحجر نوع الحجر هيلاني تصميم مكتب : صوامع للهندسة والمقاولات

- النموذج رقم 2 تغطية الواجهة بنظام الواح الإكبوند تصميم مكتب : محاور بناء - للإستشارات الهندسية والمقاولات

لاخلاف فكلاً من النموذجين رائعين ومتميزين ولكن من وجهة نظركم ماهي مميزات وعيوب كل نظام ؟؟

- شاركونا معاوماتكم ❤️

#التويتي

01/05/2022

يسرنا أن نتقدم إليكم بأصدق التهاني بمناسبة عيد الفطر المبارك ،، سائلين المولى عز وجل أن يجعل أيامكم سعيدة، وأن يعيده علينا وعليكم أعواماً عديدة..

عيدكم مبارك وكل عام وأنتم بخير

30/12/2021

من اعمالنا في التطوير العقاري

تصميم وتنفيذ منشأه معدنية " تجارية " مكونه من بدروم وطابقين بإجمالي مساحة 1050 متر مربع

الموقع :

صنعاء - شارع القيادة

16/12/2021

أزال الله عنكم هم الدنيا ، وأنار لكم درب السعادة وأدام عليكم الصحة والعافية.

🌹 جمعة مباركة مقدما🌹