08/10/2022
বিল্ডিং এর Setback & FAR সম্পর্কে বিস্তারিতঃ
যাদের কাছে Setback ও FAR বিষয় দুটি ক্লিয়ার না, আশা করি এই পোষ্টটি ভালভাবে প্রথম থেকে শেষ পর্যন্ত পড়লে তাদের আর কোন সমস্যা থাকবে না।
এই পোষ্টে দেখবো কিভাবে একটি জমিতে Setback রুলস প্রয়োগ করতে হয় এবং পরবর্তীতে FAR ক্যাল্কুলেশন করে সে জমিতে কত তলা বিল্ডিং করা যাবে এবং তার ফ্লোর এরিয়া কত হবে।
বিষয় দুটি আলাদা হলেও একটি অপরটির সাথে যুক্ত বিধায় এক সাথেই পোষ্ট করলাম আর তাই এই পোষ্টটি বেশ বড় হয়ে গিয়েছে। ধর্য সহকারে পড়ুন, যদি আপনি জানতে চান।
Setback বলতে আমারা কী বুঝি?
কেউ চাইলেই তার মালিকানাধীন জমির সম্পূর্ণটা জুড়ে বিল্ডিং করতে পারে না এবং চাইলেও ফ্লোর সংখ্যা নির্দিষ্ট সংখ্যার বেশি করতে পারবে না। ফ্লোর এরিয়া ও ফ্লোর সংখ্যা নির্ভর করে জমির পরিমাণ ও রাস্তার প্রস্থের উপর।
কোন জমিতে বিল্ডিং নির্মাণ করতে হলে প্রচলিত নিয়মকানুন মোতাবেক বিল্ডিং এর সম্মুখ, পশ্চাৎ ও পার্শ্বে কিছু জায়গা ছেড়ে দিতে হয়, একে সেটব্যাক বলে। সেটব্যাকের কিছু রুলস আছে যা Bangladesh National Building Code (BNBC) বা যথাযথ কর্তৃপক্ষের নিকট হতে আরো বিস্তারিত জেনে নিতে পারেন।
ধরুন আপানার কোন রিলেটিভ বা ক্লাইন্ট আপানার কাছে জানতে চাচ্ছে যে, তার রাজধানীর কোন এক জায়গায় ৩.৭৫ কাঠা বা (৬০'-০"x৪৫'-০") জমি আছে এবং জমিটির সাথেই ২০’-০” একটি রাস্তা রয়েছে। জমিটিতে কত তলা আবাসিক ভবন করা যাবে এবং সে ভবনের ফ্লোর এরিয়া কত হবে???
বলা হয়েছে জমির পরিমাণ ৩.৭৫ কাঠা।
এখন নিচে দেওয়া ( ) থেকে ৩.৭৫ কাঠা জমির সেটব্যাক পাই,
সম্মুখে ছাড়তে হবে = ৪'-১১"
পশ্চাৎ-এ ছাড়তে হবে = ৪'-১১"
দুই পাশ্বে ছাড়তে হবে = ৩'-৪"
এখানে সম্মুখ সেটব্যাক রুলস আরো একাটা আছে। তা হল, রাস্তার প্রস্থ যাহাই থাকুক রাস্তার সেন্টার থেকে ১৪'-৯" ছাড়তে হবে।
এই দুইটি মানের মধ্যে যে মানটি বড় সেটিই গ্রহণযোগ্য।
তাহলে,
৪'-১১" > (১৪'-৯" - রাস্তার অর্ধেক)
৪'-১১" > ( ১৪'-৯" - ১০'-০")
৪'-১১" > ৪'-৯"
অতএব, সামনে ৪'-১১" ছাড়তে হবে।
এখন,,,,
জায়গা ছাড়ার পর বিল্ডিং এর দৈর্ঘ্য
= ৬০'-০" - (৪'-১১"+৪'-১১")
= ৫০'-২"
এবং বিল্ডিং এর প্রস্থ
= ৪৫'-০'' - (৩'-৪"+৩'-৪")
= ৩৮'-৪"
Maximum Ground Coverage (MGC)
= বিল্ডিং এর দৈর্ঘ্য x বিল্ডিং এর প্রস্থ
= ৫০'-২"x৩৮'-৪" = ১৯২৩ sft
: (FAR)
FAR ও MGC কী?
ফ্লোর এরিয়া ও ল্যান্ড এরিয়ার অনুপাতকেই Floor Area Ratio বলে। বিভিন্ন কারনে FAR প্রয়োগ করা হয়, যেমন: ভূমির ব্যবহার নিয়ন্ত্রণ ও ফায়ার প্রোটেকশন ইত্যাদি।
আবার, কোন জমির সর্বোচ্চ যতটুকু অংশ বিল্ডিং কাভার করে তাকে Maximum Ground Coverage (MGC) বলে।
( ) থেকে ৩.৭৫ কাঠা জমির জন্য রুলস পাই,
Road = ৬ মিটার বা ১৯'-৮
MGC = ৬২.৫%
FAR = ৩.৫০
Road = ১৯'-২" < ২০'-০" (ok)
(রাস্তার প্রস্থ ২০' এর কম হলে প্রজেয্য হবে)
Maximum Ground Coverage (MGC)
= (৩.৭৫x৭২০)x৬২.৫%
= ১৬৮৭.৫ sft
(MGC 62.5% according to
and 1 katha = 720sft)
এখন MGC ১৯২৩ sft ও ১৬৮৭ sft এই দুটির মানের মধ্যে ছোট মানটি গ্রহণযোগ্য হবে।
অতএব, MGC = ১৬৮৭ sft
(এখন এর মানে দাড়াল, সেটব্যাক রুলসের চেয়েও বেশি জায়গা ছাড়তে হবে। আর এইটুকু জায়গা যদি আমরা সামনের দিকে ছাড়ি )
তাহলে বিল্ডিং এর দৈর্ঘ্য হবে,
= ১৬৮৭ / বিল্ডিং এর প্রস্থ
= ১৬৮৭ / ৩৮'-৪"
= ৪৪'-০"
এখন সম্মুখে ফাকা জায়গার পরিমাণ
= ৬০'-০" - (৪৪'-০"+পশ্চাৎ ফাকা জায়গা)
= ৬০'-০" - (৪৪'-০"+৪'-১১)
= ১১'-১"
আমরা জানি,
FAR = Total floor area / Land area
৩.৫০ = Total floor area / ২৭০০ sft
Tatal floor area = ৩.৫০ x ২৭০০
Total floor area= ৯৪৫০ sft
অতএব ফ্লোর সংখ্যা
= Total floor area / MGC
= ৯৪৫০ / ১৬৮৭
= ৫.৬
অর্থাৎ ৫.৬ বা টোটাল ফ্লোর এরিয়া ঠিক রেখে, MGC কমিয়ে ৬ তলা করা যাবে।
উল্লেখ্য যে, বিল্ডিং এর সামনে সেটব্যাকের রুলসের চেয়ে যতটুকু জায়গা বেশি ছাড়া হয়েছে সেই জায়গায় অস্থায়ী কোন কাঠামো বা বারান্দা নির্মাণ করা যাবে। তবে হ্যা, উক্ত বারান্দা ঐ ফ্লোরের ২.৫% এর বেশি হতে পারবে না এবং তা কোন ভাবেই সেটব্যাক রুলস ব্রেক করবে না।
