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Arsenic Arquitetos Dedicados à produção de projetos impactantes e guiados pelo espírito de colaboração em busca de conexão sustentável entre as pessoas e cidades.

Quando um prédio grande é aprovado numa rua de casas, a conversa costuma parar em duas frases: "está dentro da lei" ou "...
22/08/2026

Quando um prédio grande é aprovado numa rua de casas, a conversa costuma parar em duas frases: "está dentro da lei" ou "isso vai virar um caos".

As duas são chute. Existe um instrumento no Estatuto da Cidade feito exatamente para responder essa pergunta com método, e ele é tão pouco usado que a maioria das pessoas afetadas nunca ouviu falar dele.

Chama-se estudo prévio de impacto de vizinhança.

A ideia por trás dele é mais interessante do que o nome sugere, e cabe numa frase: o recorte do estudo não é o lote, é o entorno.

A lei manda olhar sete coisas, e nenhuma delas acontece dentro do terreno.

Quanta gente a mais passa a morar ali?

A escola, o posto e a praça dão conta?

O que acontece com o preço dos imóveis vizinhos?

Como as pessoas chegam?

A casa do lado continua tendo sol e vento?

O que a rua vira quando aquilo f**a pronto?

Em 2024 uma lei mexeu justamente na quinta: até então o estudo media geração de tráfego, ou seja, quantos carros a mais.

Agora ele mede mobilidade urbana, que inclui quem vai a pé, de bicicleta e de ônibus. A pergunta deixou de ser quantos carros chegam e passou a ser como as pessoas chegam.

Escrevemos a leitura completa: os artigos 36, 37 e 38 no texto literal, as sete questões uma a uma, o que mudou em 2024 e por que o estudo de vizinhança não substitui o estudo ambiental, apesar de os dois serem confundidos o tempo todo.

Para quem aprova, para quem constrói e para quem mora do lado, recomendo a leitura. Está no Blog Arsenic.

https://arsenicarquitetos.com/blog/eiv-traduzido

Um empreendimento de grande porte não acompanha o crescimento da cidade. Ele decide para onde esse crescimento vai. Term...
08/08/2026

Um empreendimento de grande porte não acompanha o crescimento da cidade. Ele decide para onde esse crescimento vai.

Terminal, complexo multiuso, campus, centro de eventos, píer comercial, sede de governo: onde um deles se instala, aparece linha de ônibus, aparece comércio, aparece loteamento, e o preço do metro quadrado do entorno muda de patamar. Isso não é intuição de mercado.

É premissa escrita no direito brasileiro desde 1966, que nomeia a zona beneficiada por uma obra pública e chama de acréscimo de valor o que ela produz em cada imóvel dentro dessa zona.

Este post trata de como se lê uma âncora antes de ela existir, do caso extremo que é a cidade litorânea, e do que separa o empreendimento que puxa uma região inteira daquele que f**a isolado no meio do nada.

Quando conhecemos este território, o que havia era o mar de morros, até onde a vista alcança.O ar limpo, o capim deitand...
30/07/2026

Quando conhecemos este território, o que havia era o mar de morros, até onde a vista alcança.

O ar limpo, o capim deitando com o vento sem nenhuma pressa.

Havia muito, não.
Já havia tudo.

Um terreno assim não pede projeto, mas faz uma pergunta: não o que construir ali, mas como chegar sem obstruir o que já estava completo.

Voltamos muitas vezes depois daquele dia, e cada visita repetiu a mesma disciplina: escutar a inclinação antes de mexer, seguir a cota em vez de brigar com ela, interferir o mínimo, devolver o sentido à terra que nos hospedou.

Aqui o paisagismo não veio no fim para enfeitar. Veio antes, para dizer até onde o projeto poderia ir.

Muitas vezes, para tomar uma decisão projetual, bastava aceitar.

Aos poucos, a Cave casou com a onda suave da paisagem à nossa vista, oferecendo ao vinho um ambiente escuro, paciência e a temperatura estável, que só a terra oferece.

Enfim, a arquitetura fez seu enlace com a paisagem, devolvendo ao território do vinhedo no que a obra interferiu: a grama fechou o horizonte, as "pedras no caminho" se ajeitaram, o traço delineou o relevo e um arco marcou o ponto de partida de uma nova história à contar.

Existe um silêncio específico no terreno antes da obra. A máquina para, o pó assenta, e sobra o som da água e da fauna, ...
29/07/2026

Existe um silêncio específico no terreno antes da obra. A máquina para, o pó assenta, e sobra o som da água e da fauna, que é o mesmo som de cem anos atrás.

Fico ali um tempo olhando o corte fresco no barro e penso que esse vermelho todo vai desaparecer debaixo de grama, de piso, de sombra de árvore, e que ninguém que morar aqui vai saber que ele existiu. Está tudo certo.

Terreno bem lido é assim: aceita o desenho e depois o esconde. O que f**a visível no fim é a paisagem, e é ela que a gente veio proteger.

Pergunte a qualquer morador onde f**am os piores lugares do bairro e ele aponta sem pensar: O terreno baldio da esquina,...
25/07/2026

Pergunte a qualquer morador onde f**am os piores lugares do bairro e ele aponta sem pensar: O terreno baldio da esquina, o vão embaixo do viaduto, a praça que ninguém usa, a beira do córrego.

Todo mundo sabe qual rua não mostrar quando leva uma visita pra conhecer onde mora. São os "pontos de vergonha", e a explicação que a gente aceita sem pensar é que eles são perigosos por natureza, quase um traço de nascença do bairro, e que a única saída é evitar, cercar ou vigiar.

A origem da maioria deles é mais simples: são espaços públicos que ninguém desenhou para serem usados.

Não têm projeto, não têm programa, não têm cuidado, e o medo que provocam é o que sobra dessa ausência. Ali o medo é sintoma, não é causa.

O que eles esperam não é muro nem câmera. É motivo para as pessoas chegarem e f**arem. Presença não se decreta, se projeta.

Toda cidade tem dois mapas: o dos cartões-postais, que ela mostra, e o dos "pontos de vergonha", que ela esconde. A distância entre os dois quase nunca é de dinheiro ou de sorte, é de projeto.

O mesmo terreno baldio que hoje se desvia pode ser a praça que amanhã se mostra com orgulho.

Leia mais no Blog Arsenic, link:
https://arsenicarquitetos.com/blog/pontos-de-vergonha

Zoneamento que separou tudoEm 1926, uma decisão da Suprema Corte americana (Euclid v. Ambler) transformou o zoneamento e...
18/06/2026

Zoneamento que separou tudo

Em 1926, uma decisão da Suprema Corte americana (Euclid v. Ambler) transformou o zoneamento em lei. Em 1933, a Carta de Atenas levou a ideia ao extremo e dividiu a cidade em quatro funções separadas: morar, trabalhar, circular e recrear. Parecia ordem. Virou o bairro-dormitório.

Separar tudo em zonas esvaziou a rua: ela tem movimento numa hora e f**a deserta nas outras. Jane Jacobs já avisava em 1961 que é a mistura de usos que mantém olhos na rua o dia inteiro. A cidade de 15 minutos só recolocou esse diagnóstico no centro do debate.

Por isso o uso misto deixou de ser modismo e virou estratégia: rua com função o tempo todo é rua viva, mais segura e que se valoriza. Na Edição 022 do Diário Arsenic a gente conta essa virada por inteiro, de Euclid à cidade de 15 minutos. Leia a íntegra no site.

Transferência do Direito de Construir: o instrumento mais silencioso do solo criado.A outorga onerosa é o caminho do dia...
09/06/2026

Transferência do Direito de Construir: o instrumento mais silencioso do solo criado.

A outorga onerosa é o caminho do dia a dia: você paga ao município para construir acima do básico. O CEPAC é o caminho financeiro: você compra um título no mercado. A transferência é o terceiro, e o mais discreto: não se paga à prefeitura, não se compra papel nenhum.

O que acontece é mais simples. Um imóvel que não pode usar todo o seu potencial construtivo, um casarão tombado, uma área doada ao poder público, transfere esse potencial para outro terreno, que o exerce no lugar dele. O direito de construir solta da propriedade e anda.

É o avesso da outorga: em vez de comprar metro quadrado novo, aproveita-se o que já existe e estava parado. Patrimônio preservado sem congelar a cidade. Curitiba e São Paulo já operam com isso.

No Blog, traduzimos o art. 35 palavra por palavra: quem é cedente e quem é receptor, quanto se transfere (e por que não é metro por metro) e onde já se aplica.

Para ler o texto na íntegra acesse nosso site:

https://arsenicarquitetos.com/blog/transferencia-direito-construir

Direito de construir: quem paga a conta?Lembram do CEPAC do post anterior? Agora conhecem a alternativa mais direta e de...
03/06/2026

Direito de construir: quem paga a conta?

Lembram do CEPAC do post anterior? Agora conhecem a alternativa mais direta e democrática.

A Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) é um instrumento de política
urbana que permite edifícios mais altos nas cidades, mas com uma condição clara:
os construtores pagam pela autorização de construir além do coeficiente básico.

Como funciona?

Cada cidade estabelece um coeficiente básico de aproveitamento (quantos metros
quadrados podem ser construídos por metro quadrado do lote). Quer construir além
desse limite? Paga pela diferença. Simples.

Mas aqui está o diferencial: esse dinheiro não desaparece em cofres obscuros.
Vai direto para habitação social, parques, escolas, transporte público e equipamentos da comunidade.

Sem intermediários bancários. Sem especulação financeira. Apenas uma regra clara.

Por que é mais democrática que o CEPAC?

Porque não precisa de um mercado de certif**ados. Não há intermediários financeiros
ganhando na ponte. A prefeitura cobra do construtor, investe na região. Transparência de ponta a ponta.

Qual é o desafio?

A maioria das cidades brasileiras não usa bem esse instrumento. Falta lei específ**a,
fórmulas com valores irrelevantes ou recursos que desaparecem sem rastreabilidade.
Quando funciona bem, porém, é o instrumento mais democrático do Estatuto da Cidade.

Leia o artigo completo no blog para entender a engrenagem completa: como se calcula,
quais são os destinos obrigatórios dos recursos e por que sua cidade deveria implementar isso agora.

Link na bio.


CoeficienteDeAproveitamento CidadesInteligentes Arquitetura

A Operação Urbana Consorciada (OUC) permite ao município concentrar transformações urbanas em um perímetro prioritário, ...
28/05/2026

A Operação Urbana Consorciada (OUC) permite ao município concentrar transformações urbanas em um perímetro prioritário, mas demanda financiamento e previsão no Plano Diretor.

O dinheiro não vem do orçamento corrente, mas de modelos financeiros para captação de recursos, previstos na própria lei de criação da OUC. Todo esse processo nasce da captura da valorização gerada pelo solo urbano (Land Value Capture), convertida em investimento público em infraestrutura, em prol de mais justiça social, autonomia fiscal e valorização imobiliária.

Mas como o município capta os recursos sem depender do aumento da carga tributária?! É aí que entram os modelos financeiros, que podem envolver CEPACs, outorga onerosa, Parcerias Público-Privadas (PPPs), fundos imobiliários, concessões urbanísticas e instrumentos de mercado.

Nesse sentido, podemos destacar o CEPAC, Certif**ado de Potencial Adicional de Construção. Previsto no art. 34 do Estatuto da Cidade, é um título emitido pela prefeitura, registrado na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e negociado em leilão público na bolsa de valores.

Cada certif**ado dá o direito de construir acima do limite do zoneamento, mas só dentro do perímetro da operação. O empreendedor o usa para converter potencial construtivo adicional junto à prefeitura.
Os recursos arrecadados são obrigatoriamente destinados à operação: financiam obras, espaços públicos e equipamentos previstos no plano. Por força do art. 33, § 1º do Estatuto da Cidade, não podem ser desviados para regiões fora da delimitação da OUC.

O instrumento aproxima o urbanismo do mercado financeiro: há prospecto, mercado secundário e regulador autárquico. Hoje é um dos mais financeirizados do urbanismo brasileiro, superando os demais previstos no Estatuto da Cidade em escala e complexidade. Em contrapartida, exige uma estrutura técnica, jurídica e financeira que poucos municípios conseguem montar.

A Arsenic trabalha nessa fronteira: do desenho do Masterplan à modelagem do prospecto. Quando o território vira ativo, o projeto precisa ser legível pelos dois lados da mesa. Pelo urbanístico e pelo financeiro.

"Genius Loci", o espírito do lugar...Antes de qualquer parede erguida, antes do primeiro metro escavado, existe um gesto...
15/04/2026

"Genius Loci", o espírito do lugar...

Antes de qualquer parede erguida, antes do primeiro metro escavado, existe um gesto silencioso: o de quem escuta o terreno.

Cada linha no papel é um diálogo com o que o lugar quer ser.

Este projeto nasce da terra, literalmente. Uma cave de vinhos subterrânea, onde a temperatura, a penumbra e o silêncio não são artifícios, são presença.

O próprio solo abraça o que vai guardar.

Genius loci é o conceito latino que define a alma de um lugar, sua essência intangível, aquilo que permanece mesmo quando tudo muda.

Em arquitetura, é a arte de projetar sem apagar.

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Juiz De Fora, MG
36016-200

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