Kas24 Abrechnungsservice

Kas24 Abrechnungsservice Abrechnungen von
Heizkosten, Nebenkosten und Betriebskosten

09/06/2015

1 Gesetzliche Regelung Stand November 2001

1.1 Schadensersatzanspruch des Vermieters

Ist die Verstopfung von einem Mieter verursacht und verschuldet worden, so kann der Vermieter diesen Mieter auf Schadenersatz in Anspruch nehmen. Der schuldhaft handelnde Mieter kann seinerseits keine Gewährleistungsansprüche geltend machen. Die Rechte der übrigen Mieter bleiben hiervon aber unberührt.

1.2 Beweislast

Der Vermieter muss beweisen, dass die Verstopfung von einem Mieter verursacht und verschuldet worden ist. Eine unklare Schadensursache geht zu lasten des Vermieters. Gleiches gilt, wenn zwar feststeht, dass der Schaden entweder von der einen oder von der anderen Mietpartei verursacht worden ist, aber nicht aufgeklärt werden kann, wer von den möglichen Verursachern die Verstopfung tatsächlich herbeigeführt hat. Mehrere Mietparteien können nur dann zusammen in Anspruch genommen werden, wenn feststeht, dass jede der Parteien an der Schadenserstehung schuldhaft beteiligt war ( § 830 BGB ).

1.3 Schadensersatzanspruch des Mieters

Wird ein Mieter durch eine Abflussverstopfung geschädigt, so kann er den Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn den Vermieter an der Verstopfung ein Verschulden trifft. Ein solches Verschulden kann angenommen werden, wenn der Vermieter weiß, dass es wegen der Besonderheit der Rohranlage immer wieder zu Ablagerungen von Schmutz und Kalk kommt und wenn er dennoch keine regelmäßige Überprüfung und Reinigung der Rohranlage durchführen lässt.

Abflussverstopfung

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Aus diesem Grunde ist der Vermieter verpflichtet, Abflussverstopfungen unverzüglich zu beseitigen; jeder Mieter, dessen Wohnung von der Verstopfung betroffen ist, kann den Vermieter hierauf in Anspruch nehmen. Außerdem haben diese Mieter Gewährleistungsansprüche nach Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln">§ 536 ff. BGB , weil die Abflussverstopfung als Mangel der Mietsache gilt.

01/01/2015

Bis spätestens zum 31.12.2014 müssen in allen bereits vorhandenen Wohnungen und Häusern in Hessen Rauchmelder angebracht worden sein. Bereits seit dem 24.06.2005 besteht in Hessen die Rauchmelderpflicht. Für Bestandsbauten bestand jedoch eine Übergangsfrist, die jetzt am 31.12.2014 endet.

Wo genau müssen in hessischen Wohnungen und Häusern Rauchmelder angebracht werden?
„In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.“

Wer ist in Hessen in vermietetem Wohnraum dafür zuständig, dass Rauchmelder installiert werden?
„Die Eigentümerinnen und Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2014 entsprechend auszustatten.“

Wer ist in Hessen in vermietetem Wohnraum dafür zuständig, dass Rauchmelder regelmäßig gewartet werden?
„Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, die Eigentümerinnen oder die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen.“

Das bedeutet, dass die Nutzer einer Wohnung oder eines Hauses - meistens sind das Mieter - dafür verantwortlich sind, dass die installierten Rauchmelder funktionieren (jährlicher Funktionstest) und die Batterie ausgetauscht wird, wenn sie leer ist.

Wenn allerdings der Vermieter darauf besteht, das selbst zu erledigen, können Mieter ihm nicht widersprechen und müssen ihn oder die Mitarbeiter einer Wartungsfirma zur Wartung der Rauchmelder in die Wohnung oder das Haus lassen.

Wer kontrolliert eigentlich, ob Sie sich an die Rauchmelderpflicht halten?
Bei Neubauten überprüft das Bauamt, ob die Rauchmelder vorschriftsmäßig installiert wurden. Der Neubau wird nur abgenommen, wenn das so ist.

Vermieter haben aus Haftungsgründen ein Interesse daran, dass in ihren vermieteten Wohnungen Rauchmelder installiert und regelmäßig gewartet werden.

Eigentümer, die ihre Wohnung oder ihr Haus selbst nutzen, sind bei heutiger Gesetzeslage nicht verpflichtet, irgendwelchen „Rauchmelder-Kontrolleuren“ - wenn es sie denn gäbe - die Tür zu öffnen und sie durch ihre Räume zu führen.

Es gibt Überlegungen, Schornsteinfeger zu legitimieren, damit sie bei Ihnen kontrollieren dürfen, ob Rauchmelder angebracht wurden und funktionieren.

Letztlich wird wohl davon ausgegangen, dass jeder ein sehr großes eigenes Interesse daran hat, bei Feuer rechtzeitig gewarnt zu werden und deshalb auch ohne Kontrollen bereit ist, sich an die Rauchmelderpflicht zu halten.

Alle Zitate auf dieser Seite sind Auszüge aus dem §13 Absatz (5) der Hessischen Bauordnung (HBO).
Dies ist der vollständige Text:
„In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümerinnen und Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2014 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern, es sei denn, die Eigentümerinnen oder die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen.“

Trotz sorgfältiger Recherche können wir keine Gewähr und keine Haftung für die Angaben auf dieser Seite und für ihre Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernehmen. Der Text stellt keine Beratung oder Empfehlung dar.

01/01/2015

Was passiert wenn ich trotzdem keine Rauchmelder anbringe? / Zahlt die Versicherung, wenn keine Rauchmelder da sind?
Wenn trotz Rauchmelderpflicht keine Melder installiert sind, kann dies im Schadensfall zu Problemen mit der Versicherung führen. Sicherheitsvorschriften sind fester Bestandteil der Versicherungsbedingungen z.B. der Wohngebäudeversicherungen und der Hausratversicherungen. Demnach muss der Versicherungsnehmer seiner Pflicht nachkommen, sich an die gesetzlichen Bestimmungen am Standort des Objektes zu halten. Die Rauchmelderpflicht ist Bestandteil der Landesbauordnung und somit eine gesetzliche Bestimmung. Sie müssen sich also an diese halten. Ist trotz Rauchmelderpflicht kein Rauchmelder installiert, ist die Versicherung im Brandfall von der Leistungspflicht frei. Auch das Argument, man wisse nichts von der Rauchmelderpflicht gilt nicht. Das Versicherungsunternehmen hat auch dann die Möglichkeit wegen grober Fahrlässigkeit ihrer Leistungspflicht nicht nachzukommen. Es ist dann dem Versicherungsnehmer überlassen, zu beweisen, dass der Schaden auch mit einem Rauchmelder in der Höhe eingetreten wäre. Sie können sich vorstellen, dies ist nahezu unmöglich.

27/12/2014

1. Die Nebenkostenabrechnung wird dem Mieter zu spät zugestellt.

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 besagt, dass der Vermieter maximal 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter die Nebenkostenabrechnung vorlegen muss.

Beispiel: Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 muss spätestens bis zum 31.12.2011 dem Mieter zugegangen sein.

Wird diese Frist überschritten, so sind eventuelle Nachforderungen des Vermieters ausgeschlossen und müssen durch den Mieter nicht mehr beglichen werden. Ein eventuelles Guthaben zugunsten des Mieters hingegen verfällt nicht und muss vom Vermieter auch nach Verstreichen der Einjahresfrist dem Konto des Mieters gutgeschrieben werden.

Ausnahme: Kann der Vermieter nachweisen, dass die verspätete Abgabe der Nebenkostenabrechnung nicht sein verschulden, ist, so hat eine Forderung auch nach Verstreichen der Frist noch Gültigkeit.

21/11/2014

Vorab: Die Kosten für die Anschaffung und Installation eines Feuerlöschers sind nicht umlagefähige Nebenkosten. Umlagefähige Kosten sind lediglich die Kosten der Wartung.

21/05/2014

Hier die wichtigsten Betriebskosten, die laut Paragraph 27, Anlage 3 der Zweiten
Berechnungsverordnung auf den Mieter überwälzt werden dürfen:

· Grundsteuer und andere laufende öffentliche Lasten des Grundstücks.
· Die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, aber auch Kosten für Wasserzähler (Zählermiete) sowie die Kosten der Berechnung und Aufteilung auf die einzelnen Mieter und die Wartungskosten einer hauseigenen Wasserversorgungs- oder Aufbereitungsanlage (Reparaturkosten sind allerdings Sache des Vermieters!).
· Abwasserkosten, also die kommunalen Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, Klärwerksabgaben und Regenwassergebühren.
· Zentralheizungskosten wie Brennstoffverbrauch, Kosten für Überwachung, Pflege und Bedienung sowie Prüfung der Betriebssicherheit der Anlage, Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz.
· Kosten der Warmwasserversorgung einschließlich der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören auch die Kosten regelmäßiger Prüfungen der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit verbundenen Einstellung durch einen Fachmann.
· Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (keine Reparaturen).
· Aufzugskosten: Hierzu gehören die Kosten für Strom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege, Prüfung der Betriebssicherheit, Einstellung und Reinigung.
· Müllabfuhr und Straßenreinigungsgebühren
· Die Kosten der Treppenhausreinigung etc. und Ungezieferbekämpfung.
· Die Gartenpflege, die Pflege von Spielplätzen (neuer Sandkistensand etc.)
· Beleuchtungskosten für die von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, z.B. Boden, Keller, Treppenhaus oder Waschküche.
· Schornsteinfegergebühren, soweit sie nicht schon bei den Heizkosten berücksichtigt worden sind.
· Versicherungsprämien für Feuer-, Sturm- und Wasser- sowie Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, Öltank.
· Hausmeisterkosten, entsprechend den gesetzlichen Regelungen. Aber: Vergütung für Verwaltungsaufgaben darf nicht umgelegt werden, da Hausverwaltungskosten in jedem Fall Sache des Vermieters und daher nicht umlagefähig sind. Anderslautende Vereinbarungen sind unwirksam. Auch wenn der Hausmeister Arbeiten zu den vorhergehenden Punkten ausführt, dürfen diese Kosten in der Betriebskostenabrechnung natürlich nicht doppelt auftauchen. Wenn der Hausmeister auch Verwaltungsaufgaben übernimmt, muss dieser Posten anteilig gekürzt werden.
· Die Betriebskosten für Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen. Umlagefähig sind Wartungskosten und monatliche Grundgebühr, nicht aber die Anschlussgebühr.
· Die Betriebskosten für Waschmaschinen, Schleudern und Trockner, die alle Bewohner nutzen. Durch Münzen abgegoltene Kosten dürfen nicht doppelt berechnet werden.
· Sonstige Betriebskosten von Nebengebäuden und Anlage wie Saunen oder Schwimmbäder.

Nicht umlagefähig

· Die nachfolgend genannten Kosten sind im Rahmen des Mietverhältnisses nicht umlagefähig. Daher dürfen sie auch auf keinen Fall in einer Betriebskostenabrechnung auftauchen: Kontoführungsgebühren für das Mietenkonto, Portokosten der Abrechnung Instandhaltungsrücklagen Reparaturen, Anschaffungen und die bereits erwähnten Verwaltungskosten

30/03/2014

Wartungskosten für Rauchmelder sind als Betriebskosten umlagefähig
Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern stellen sonstige Betriebskosten i.S. des § 2 Nr.17 BetrKV dar

Vermieter dürfen die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern in Mietwohnungen als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Dies hat das Amtsgericht Lübeck entschieden.

09/01/2014

Rauchmelderpflicht Hessen kurz und knapp

seit 24. Juni 2005
für alle Wohnungen mit einer Übergangsfrist für Bestandsbauten bis 31.12.2014
mindestens je 1 Rauchmelder für Kinderzimmer, Schlafzimmer und Flure, die als Fluchtweg dienen
Regelung in (HBO) Hessische Bauordnung § 13
Die Rauchmelderpflicht in Hessen im Detail

Das Land Hessen führte die Rauchmelderpflicht am 24. Juni 2005 ein.

Anfangs galt diese nur für Neubauten, wurde jedoch im Jahr 2011 erweitert. Bis zum 31.12.2014 müssen alle Wohnungen mit Rauchmeldern nachgerüstet werden.

Diese Wohnungen betrifft die Rauchmelderpflicht Hessen:

alle Neubauten und alle Umbauten seit Juni 2005
alle Bestandswohnungen (Wohnungen, die bereits vor Juni 2005 bestanden haben) müssen bis zum 31.12.2014 mit Rauchmeldern nachgerüstet werden
So viele Rauchmelder müssen in jeder Wohnung angebracht werden:

Gemäß § 13 Absatz 5 (HBO) der Hessischen Bauordnung muss in jedem Schlafzimmer, jedem Kinderzimmer und jedem Flur, der als Rettungsweg aus Aufenthaltsräumen dient, mindestens ein Rauchmelder angebracht werden. In einer Wohnung mit einem Schlafzimmer, einem Kinderzimmer und einem Flur, von dem beide Räume abgehen, sind also 3 Rauchmelder nötig.
Wer ist für den Einbau zuständig?

Die Eigentümer der Wohnung sind nach der HBO für die Montage der Rauchmelder verantwortlich. Für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder ist jedoch der Mieter verantwortlich.
Regelung der Rauchmelderpflicht Hessen

Geregelt ist die Rauchmelderpflicht Hessen in § 13 Absatz 5 (HBO) Hessische Bauordnung, welchen Sie hier nachlesen können.

30/09/2013

Ab 2014: Wärmezähler bei zentraler Warmwassererzeugung Pflicht

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Alte Gasse 8
Weilmünster
35789

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06472/ 39 99 434

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