OPS Chartered Surveyors

OPS Chartered Surveyors Our clients include both UK homeowners and Hong Kong immigrants settling in the UK.

OPS Chartered Surveyors 為英國註冊 RICS 特許測量師，專為英國業主提供一站式服務，包括城市規劃(Town Planning & Enforcement)、樓宇測量(Building Surveying)、建築顧問(Building Consultancy)、鄰牆協議(Party Wall Agreement)及多戶出租屋牌照顧問(HMO Consultancy)。我們提供專業廣東話及英文雙語服務，為客戶度身制定最佳解決方案，確保物業工程合乎法規，並提升物業的價值和保障。 OPS Chartered Surveyors 為英國註冊之RICS特許測量師（MRICS），並為The Faculty of Party Wall Surveyors會員(MFPWS)，致力為客戶提供專業、可靠且細緻周到的物業服務。

本公司之主要服務對象為香港移民及英國屋主。無論閣下正在置業

、計劃加建或改建，抑或面對規劃審批(Planning Permission)及鄰牆(Party Wall)相關事宜，我們均能度身制定合適方案，助您妥善處理。

主要服務範疇包括：
樓宇測量（Building Surveying）：HomeBuyer Report、Building Survey、Damp Survey
規劃許可（Planning Permission）：擴建、閣樓改建、多戶出租屋(HMO)規劃、規劃上訴、應對《執法通知書》(Enforcement Notice)
鄰牆協議（Party Wall Agreement）：擬備及審核Party Wall Notice及裁決
多戶出租屋服務（HMO Licence & Landlords Services）：規劃及合規設計、消防與安全建議

本公司的優勢：
✔️ 多重專業資格及相關經驗 —— 測量師、城市規劃及多戶出租屋顧問兼備
✔️ 深諳英國本地法規，並熟悉英國業主所關注之需要
✔️ 提供中英雙語服務，確保溝通暢順無障礙
✔️ 由初步諮詢至正式申請批文，提供一站式專業支援

公司使命： 協助屋主安心改建家園，保障物業價值，並有效避免法律風險。

📩 歡迎與我們聯絡，預約免費初步諮詢服務。

OPS Chartered Surveyors is a UK-registered RICS Chartered Surveyor (MRICS) and a Member of the Faculty of Party Wall Surveyors (MFPWS), dedicated to providing professional, reliable, and meticulous property services. Whether you are purchasing a property, planning an extension or conversion, or facing planning permission or Party Wall issues, we provide tailored solutions to help you manage every stage with confidence. Our key services include:

Building Surveying: HomeBuyer Reports, Building Surveys, Damp Surveys

Planning Permission: Extensions, loft conversions, HMO planning, planning appeals, Enforcement Notice handling

Party Wall Agreements: Preparing and reviewing Party Wall Notices, Awards, and dispute resolution

HMO & Landlord Services: Licensing advice, compliance design, fire safety and regulatory guidance

Why choose us:
✔️ Multiple professional qualifications and experience across surveying, town planning, and HMO consultancy
✔️ In-depth knowledge of UK regulations and the specific needs of homeowners and landlords
✔️ Clear bilingual (Cantonese & English) communication for smooth client support
✔️ End-to-end professional assistance — from initial consultation to final approvals

Our mission is to help homeowners build and improve with peace of mind, safeguard property value, and minimise legal risks.

📩 Contact us today to arrange a free initial consultation.

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Company History:
Est: 2014 as Sole Trader: OPS Chartered Surveyors
Est: 2018 as Limited Company: OPS Surveyors Ltd T/A OPS Chartered Surveyors

從驗樓、Planning Application到Building Control, 各單位終於可以收工啦。 當中經歷真係有血有汗（講緊屋主同師傅們嗻🤭)祝屋主新居入伙一切順利,安居樂業！ #裝修工程 #英國測量師
21/05/2026

從驗樓、Planning Application到Building Control, 各單位終於可以收工啦。 當中經歷真係有血有汗（講緊屋主同師傅們嗻🤭)祝屋主新居入伙一切順利,安居樂業！

#裝修工程 #英國測量師

商業樓變住宅？原來英國有「快線」可以行。最近睇到 Channel 4 有個幾有意思嘅節目 —— 「I couldn’t afford a house, so I bought an office」。內容講一班人發現買唔起住宅，其實仲有另一條...
01/05/2026

商業樓變住宅？原來英國有「快線」可以行。

最近睇到 Channel 4 有個幾有意思嘅節目 —— 「I couldn’t afford a house, so I bought an office」。

內容講一班人發現買唔起住宅，其實仲有另一條路可以考慮：直接買寫字樓、銀行、商舖，再改做自己住。聽落好似好大膽，但其實呢種做法，喺英國已經越嚟越常見。

原因其實好現實。近幾年商業樓需求下降，特別係office，空置率高，價錢自然比住宅吸引。同時間，政府都知道住宅供應唔夠，所以開咗一啲「快線」，幫業主將商業用途轉做住宅。於是，商業轉住宅就變成一個越嚟越多人留意嘅方向。

最常見嘅做法就係用一個叫 Permitted Development（PD）嘅機制。簡單理解就係：某啲情況下，你唔需要做完整planning申請，只需要做一個簡化程序（Prior Approval），就可以改用途。當中最常見就係「商業轉住宅」。可以當佢係一條「快車道」，幫你加快流程。

不過，呢條快線都有基本要求。政府仍然會確保改出嚟嘅單位係安全、住得舒服，例如要有基本自然光、環境唔會有嚴重問題等等。換句話講：程序簡化咗，但住宅質素唔會放鬆。

我哋過去其實做過唔少類似project。有一個舊商業單位，原本用途有限，最後改成6個住宅單位，甚至仲可以再發展成HMO；亦有項目係將一棟commercial building改成5房HMO加1個獨立單位；仲有一個幾有代表性嘅case，本身係銀行櫃位、人來人往嘅地方，最後變成3個設計簡潔、可以即住嘅住宅單位。呢類項目最吸引嘅地方，就係將原本未被善用嘅空間，重新變成有價值嘅資產。

當然，呢類項目都需要小心處理。有啲位如果前期冇睇清楚，之後會比較麻煩，例如空間本身條件（有冇窗、樓底高度）、位置環境、甚至某啲地區可能已經限制咗呢類改動。再加上之後仲要符合建築規例（例如消防要求），都需要一啲經驗去處理。

最重要反而係一個觀念：唔好見價錢平就先買，而係要先了解清楚「可唔可以改、改完會變成點」。做得好嘅項目，往往係前期已經判斷準確。

總結一句：而家英國嘅方向係好清晰，係鼓勵將空置商業空間轉做住宅。對於有準備、有計劃嘅人嚟講，其實係一個幾有潛力嘅機會。節目睇落好似好輕鬆，但現實當然需要多一步分析同準備——不過方向啱，呢條路係行得通嘅 😏

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Channel 4 Youtube: https://www.youtube.com/watch?v=6lt2pdyixjU
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#英國樓 #商業轉住宅 #投資機會 #英國測量師

是日好消息，雙喜臨門。 「希望工程」 擴建 🎉🎉今日收到一單位於 Kent 郡嘅「希望工程」擴建申請 planning permission。恭喜業主，終於可以正式進入下一步！呢單本來只係一個好普通、好基本嘅擴建，理論上應該係一單相對簡單嘅...
27/04/2026

是日好消息，雙喜臨門。 「希望工程」 擴建 🎉🎉

今日收到一單位於 Kent 郡嘅「希望工程」擴建申請 planning permission。恭喜業主，終於可以正式進入下一步！

呢單本來只係一個好普通、好基本嘅擴建，理論上應該係一單相對簡單嘅申請。點知因為兩個市政府部門合併、系統交接等等原因，喺 validation stage 已經拖咗成個月先正式郁得。

到後期，原本以為差唔多可以出 decision notice，市政府又突然提出，因為涉及木圍欄位置調整，可能要當成「change of use」處理，甚至要求再押後三星期做 re-consultation。

呢一刻我哋都有個大問號升咗上頭頂。 明明係自己住宅範圍內嘅花園，木圍欄只係配合擴建位置作出少少調整，並無將新土地納入住宅用途，亦無改變土地實際用途。咁都可以被理解成 change of use？呢個真係有少少「圍欄一移，世界大變」嘅感覺。

幸好，經過來回解釋、提交修訂圖則、釐清申請描述、再同 case officer 溝通之後，最後都成功批咗。業主總算可以鬆一口氣。

但呢單表面簡單嘅擴建申請，其實反映咗英國 planning system 入面一個好現實嘅問題：好多時申請人唔係唔合作，而係政府部門內部程序、理解角度、風險取態，隨時可以令一單本來簡單嘅申請拖長。

尤其係當 Council 話要 Extension of Time，或者話要再做 consultation，申請人往往就會陷入一個尷尬位：
A) 你答應延期，項目就繼續拖；
B) 你唔答應，佢又可能未有足夠時間處理，最後有機會出 refusal；

你想講道理，但屋企租約、裝修安排、承建商檔期全部都喺度等緊。

所以問題就嚟啦： 如果 Council 要你同意再延期三星期，你會唔會答應？答應會點？唔答應又會點？

Planning 申請好多時唔只係睇圖則同政策，仲要睇時間、程序、溝通同策略。簡單嘅 extension，有時都可以變成一場小型心理戰。

今次總算係好結果，恭喜業主，希望工程正式可以繼續向前行！

#希望工程 #英國測量師 #英國買樓 #英國裝修 #英國擴建 #英國物業

Harrow項目已經進入主要結構改動階段。今次工程涉及百年老屋內部大幅改動，包括拆除部分原有承重牆、安裝工字鐵、臨時支撐，以及配合新樓面結構調整。現場正進行鋼樑安裝及承托位置處理，確保完成後可形成更開揚及實用嘅室內空間 。
27/04/2026

Harrow項目已經進入主要結構改動階段。

今次工程涉及百年老屋內部大幅改動，包括拆除部分原有承重牆、安裝工字鐵、臨時支撐，以及配合新樓面結構調整。

現場正進行鋼樑安裝及承托位置處理，確保完成後可形成更開揚及實用嘅室內空間 。

📌 外牆出現「白色屋形圖案」？唔係靈異事件，其實係自己「爆料」話你知邊度有事🤫最近喺Facebook建築群組見到一張相，一棟新樓外牆上面出現一個好清晰嘅「屋形白色圖案」，成個輪廓就好似用粉筆畫上去咁，仲要係跟住屋頂斜線走，第一眼睇真係有少少...
08/04/2026

📌 外牆出現「白色屋形圖案」？唔係靈異事件，其實係自己「爆料」話你知邊度有事🤫

最近喺Facebook建築群組見到一張相，一棟新樓外牆上面出現一個好清晰嘅「屋形白色圖案」，成個輪廓就好似用粉筆畫上去咁，仲要係跟住屋頂斜線走，第一眼睇真係有少少詭異感😂。有唔少人留言問：「呢個係咩？點解會係呢個形狀？」

其實，呢個現象一啲都唔神秘，專業上叫做efflorescence（泛鹽/白華），簡單講就係磚牆入面嘅水份，將鹽分帶到表面，等水蒸發之後，鹽分就留低變成白色痕跡。

但重點唔係「有白色」，而係——點解會出現一個咁清晰嘅“屋形”？

呢個就好有意思了。通常呢類圖案唔會亂咁出現，而係反映緊牆入面水份流動嘅「路徑」。換句話講，你見到嘅唔只係污漬，而係一幅「水流走勢圖」。

呢種情況，多數同幾個因素有關。首先，如果係新樓，好大機會係建築期間殘留嘅水份（例如砂漿、水泥入面嘅水），隨住時間慢慢向外蒸發。水行嘅時候會溶解磚同砂漿入面嘅鹽分，最後喺外牆表面結晶，就形成白色痕跡。

至於點解係三角形，好大機會係同屋入面嘅結構有關，例如屋頂斜位（roof pitch）、牆身入面某啲結構線（例如cavity tray、防水層、甚至牆板接駁位）。水分會沿住呢啲位置集中流動，最後喺外牆「顯影」出嚟，所以你先會見到咁工整嘅形狀。

另一個可能性係高位有水滲入，例如屋頂接駁位、parapet、或窗頂防水細節處理唔理想，水入咗牆身之後，就沿住某啲結構線走，最後喺外牆蒸發，變成而家見到嘅圖案。

咁呢種情況需唔需要擔心？老實講，要睇情況。如果係新起樓，呢啲好多時都係正常「乾燥過程」，隨時間會慢慢減少甚至消失。但如果已經住咗一段時間，或者清洗之後不停再出現，甚至室內都有濕氣問題，咁就要認真檢查，特別係屋頂、防水層、同牆身結構細節。

最後講一句，呢類白色痕跡，其實唔係單純外觀問題，而係一個幾好嘅「診斷線索」。對我哋做 呢行嘅人嚟講，呢啲就好似牆身自己畫出嚟嘅「問題地圖」，話俾你知水係點樣喺入面行。

所以，下次再見到類似「神秘圖案」，唔好急住驚——有時只係間屋喺同你講：「我入面有水喺度行緊」😉

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#英國測量師 #建築冷知識 #外牆泛鹽 #濕氣問題 #樓宇檢測 #牆身滲水 #英國買樓
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Image Credits: FB-Complete Preservation

🚨£18萬擴建要拆？呢單新聞，其實比你想像中更貼身最近一單新聞幾震撼。一位英國媽媽，用咗£180,000起咗個兩層extension，完成之後已經用咗兩年，入面仲包括廚房、鍋爐同睡房——基本上已經係屋企核心生活空間。但突然之間，市政府要求佢...
01/04/2026

🚨£18萬擴建要拆？呢單新聞，其實比你想像中更貼身

最近一單新聞幾震撼。一位英國媽媽，用咗£180,000起咗個兩層extension，完成之後已經用咗兩年，入面仲包括廚房、鍋爐同睡房——基本上已經係屋企核心生活空間。但突然之間，市政府要求佢全面清拆。理由只係一句：「out of keeping with the character of the surrounding area」，即係話呢個擴建唔符合周邊環境嘅外觀同風格。

聽落好似好主觀，但真正關鍵唔係呢句，而係之後發生嘅事。屋主曾經上訴去Planning Inspectorate，但最終上訴失敗，而司法挑戰期限亦已經過咗。呢一步先係真正無得返轉頭嘅位置。因為一旦去到呢個階段，Council係法律上必須執行清拆，唔再係可唔可以通融，而係一定要做。換句話講，唔係政府想逼你拆，而係佢哋根本冇選擇。

呢單案例最值得學嘅第一個重點係，唔係起咗就安全。好多人會覺得既然已經起好，仲用咗一段時間，應該冇問題。但現實係，只要當初唔合規，Planning Enforcement可以之後先嚟，而且一樣可以要求清拆，無論你已經住咗幾耐。

第二個重點係，「外觀唔協調」呢個理由其實可以好致命。唔少人以為只要唔影響結構、安全或者鄰居，就問題唔大。但英國規劃制度好重視整體街景同 Character & Appearance，呢類理由喺上訴入面經常成立，一旦Inspector認同，翻盤機會會非常低。

第三個重點係，上訴輸咗，先係真正開始出事。好多屋主會以為仲可以再傾、再改或者再拖，但事實係，一旦Appeal完結，再錯過司法挑戰期限，件事就由有得傾變成必須執行，基本上已經冇空間再轉彎。

我曾經處理過一位屋主Jenny嘅個案，情況雖然唔同，但方向其實好接近。佢係有規劃批文，但施工時偏離咗圖則，最終一樣收到Enforcement，甚至發展到刑事檢控。兩單個案嘅共通點好簡單——無論你係冇申請，定係有批文但做錯，只要唔符合規劃要求，最終都可以走到要拆呢一步。分別只係，早處理可能仲有得救，遲處理就會完全被動。

如果你打算做Extension、改建或者起屋，呢單新聞其實係一個好清晰嘅提醒。Planning 唔單止係批唔批，而係一整套法律程序。一開始判斷錯誤，之後每一步都會越走越窄，到最後可能唔係你想唔想拆，而係你必須要拆。

如果你而家正準備做擴建，或者已經收到Council信但唔知點處理，建議盡早搞清楚個情況，唔好等到無路可走先處理。

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#英國測量師 #英國買樓 #規劃許可

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£18萬擴建拆屋新聞 [ https://tinyurl.com/2uwa5cxk ]

移英港人(Jenny)買樓伏位| 《綠豆》 YouTube [ https://youtu.be/VO79EbSbmSM?si=JRT0oU-qnXxVTnWt ]
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Image Credits: LancsLive

🏡「玻璃屋差啲可以免申請：劍橋新屋主遇到嘅容許發展權（Permitted Development Rights）問題」☀️早前喺劍橋農曆新年市集遇到一對香港新屋主夫婦。佢哋買咗一間兩年前落成嘅新屋（New Build），住落幾舒服，但住咗一...
25/03/2026

🏡「玻璃屋差啲可以免申請：劍橋新屋主遇到嘅容許發展權（Permitted Development Rights）問題」☀️

早前喺劍橋農曆新年市集遇到一對香港新屋主夫婦。佢哋買咗一間兩年前落成嘅新屋（New Build），住落幾舒服，但住咗一段時間之後開始有個想法——想喺後園加建一個玻璃屋（Conservatory）。呢類型嘅小型後園擴建喺英國其實好常見，好多時只要符合條件，都可以用容許發展權（Permitted Development，簡稱PD） 去做，因此唔少屋主都會以為係一件相對簡單嘅工程。

不過，呢個故事正正說明咗，現實有時未必咁直線。

新屋通常會冇咗容許發展權（Permitted Development）

一般嚟講，新屋喺當年批出規劃許可（Planning Permission）嘅時候，規劃部門通常都會加上一條規劃條件（Planning Condition），將屋主嘅容許發展權（Permitted Development Rights/PDR）移除。原因其實好實際，主要係為咗保持整個屋苑外觀一致，避免每戶屋主日後隨意加建，從而影響整體規劃設計同密度。因此唔少屋主買咗新屋之後先發現，原來想喺後園加個玻璃屋（Conservatory）或者做擴建（Extension），全部都要重新提交 規劃申請（Planning Application）。

呢個屋苑比較特別

但今次呢個劍橋屋苑就比較少見。當年批出規劃許可嘅時候，地方規劃部門並冇透過規劃條件移除屋主嘅容許發展權（PDR）。換句話講，理論上屋主仍然可以按照容許發展權規則（Permitted Development Rules）喺後園做擴建。連佢哋諮詢過嘅玻璃屋公司（Conservatory Company）都話冇問題，可以直接起。

聽落去似乎係好消息，因為如果真係符合容許發展權，就可以免去提交規劃申請嘅程序。

但實際情況往往比想像中複雜。

問題出喺屋型：L型設計（L-Shape）

當我睇到佢哋間屋嘅設計時，問題就開始浮現。呢類新屋後面並唔係一條平直嘅牆線，而係一個L型設計。客廳同樓上睡房其中一部分向後突出，形成一個轉角。表面上睇只係一個建築設計，但喺容許發展權計算方法入面，呢個形狀其實會直接影響可建範圍。

點解L型設計會出事？

根據現行一般容許發展命令（General Permitted Development Order，簡稱 GPDO）附表二第一部分A類（Schedule 2, Part 1, Class A），如果做單層後園擴建（Single Storey Rear Extension），其中一條重要限制係：擴建部分不可超過原有房屋寬度的一半（Half Width of the Original House）。而呢個「原有房屋（Original House）」嘅寬度係要用房屋最闊位置去計算。

如果間屋後牆係一條直線，好多情況下屋主其實可以將玻璃屋做到接近整個後牆咁闊。但當房屋係L型設計時，嗰個向後突出的部分會被視為側牆。結果就會令到後園擴建（Extension）嘅寬度受到限制，只可以做到不多於原屋寬度的一半。

換句話講，原本玻璃屋公司以為可以做到整個後面咁闊，但按照容許發展權規則，其實只可以做到一半寬度。

結果：容許發展變咗要申請規劃許可(Planning Permission)

所以最終結論係：容許發展權雖然存在，但設計本身並不符合規則。如果屋主想做到佢哋原本構想嘅 全寬玻璃屋（Full-Width Conservatory），唯一方法就係提交一個住宅擴建規劃申請（Householder Planning Application），由地方規劃部門正式審批。

英國規劃最常見嘅誤會

其實喺實務工作入面，我經常見到幾個好常見嘅誤會。有時建築承建商（Builder）或玻璃屋公司會話容許發展（Permitted Development）可以做；有啲屋主則以為新屋（New Build）一定冇容許發展權；亦有人相反地認為，只要有容許發展權就一定可以起到自己想要嘅擴建。

事實上，容許發展（Permitted Development）能否使用通常取決於三個因素：首先係容許發展權（Permitted Development Rights）有冇被規劃條件（Planning Condition）移除，其次係房屋本身嘅建築形狀，最後就係擴建（Extension）嘅尺寸同計算方法。如果其中一項唔符合規則，原本可以免申請嘅工程，都可能變成需要正式提交規劃許可申請。

小總結

呢個劍橋新屋主嘅案例其實好具代表性：
✔新屋未必一定冇容許發展權，而有容許
✔發展權亦未必一定用得到

房屋嘅設計形狀，例如L型設計（L-Shape）或突出部分，往往會影響 容許發展計算（Permitted Development Calculation）。所以喺計劃做擴建（Extension）或者玻璃屋（Conservatory）之前，最好先了解清楚規劃法例同計算方法，唔好等設計做好晒、工程公司準備開工時先發現原來唔符合規則。

如果大家對玻璃屋、擴建工程、容許發展權（Permitted Development）或規劃許可（Planning Permission） 有疑問，都可以隨時交流討論。

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#英國測量師 #英國規劃 #容許發展權 #新屋主 #擴建工程 #玻璃屋

【🎂一份來自威爾斯嘅心意，比贏上訴更難忘 💚】早幾日收到一對威爾斯長者客戶寄嚟嘅蛋糕🍰，同埋一張親手寫嘅Thank You卡，打開嗰刻真係有啲感動。佢哋就係之前「愛心車位」上訴個案嘅當事人。卡入面有一句說話特別深刻： 「Without yo...
22/03/2026

【🎂一份來自威爾斯嘅心意，比贏上訴更難忘 💚】

早幾日收到一對威爾斯長者客戶寄嚟嘅蛋糕🍰，同埋一張親手寫嘅Thank You卡，打開嗰刻真係有啲感動。

佢哋就係之前「愛心車位」上訴個案嘅當事人。

卡入面有一句說話特別深刻： 「Without your help, we know we would have failed.」

呢句說話，比任何結果都更有份量。

最窩心嘅係——佢哋唔單止口頭多謝，仲特登寄咗個蛋糕過嚟,真係充滿心意。

做呢一行，壓力同挑戰唔少，但當你真係幫到人，仲被人記住，其實一切都值得。

今日，就單純感恩一下🙏

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#英國測量師 #客戶故事 #感恩

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「愛心車位」上訴:
https://tinyurl.com/36dxrn4a
The Sun:
https://tinyurl.com/y8e55hx8

🏠 趣事年年有，今年特別多 😅前排遇到一個幾經典、又幾值得分享嘅個案。一對新主喺倫敦買咗一間屋，打算做後園擴建（Rear Extension）。聽落一切都好順利，已經入咗Building Control，「標打」亦已經開工，仲掘埋地基👷。但...
18/03/2026

🏠 趣事年年有，今年特別多 😅

前排遇到一個幾經典、又幾值得分享嘅個案。一對新主喺倫敦買咗一間屋，打算做後園擴建（Rear Extension）。聽落一切都好順利，已經入咗Building Control，「標打」亦已經開工，仲掘埋地基👷。但劇情通常都係呢個時候開始反轉…

工程開始咗冇耐，鄰居開始出聲，原因好簡單：完全冇做Party Wall Agreement⚠️。幾經轉折，業主最後聯絡到我哋。

原來個設計係由佢哋嘅親戚Architect幫手畫圖，而佢理解係「3米以內就唔使申請Planning Permission」。所以冇入Planning，只係交咗Building Control圖，Builder就直接開工🏗️。

但當工程掘地基時，發現Extension後牆下面有條公家渠（Public Sewer）😬，工程即時變咗「阿華田」個朋友「好立克(刻)」 ~~ 停工!

停工（呢度其實已經涉及Thames Water Build-Over Consent，但今日唔係重點）。

而真正問題核心，其實係好多人嘅誤解——「單層3米就唔使申請」。呢句說話有機會係啱，但只係「部分正確」🤔。因為Permitted Development（PD）唔係淨係睇深度，仲有幾個關鍵限制，例如整體高度（Maximum Overall Height）唔可以超過4米，同埋屋簷位置高度（Eaves Height）唔可以高於3米（特別係近邊界兩米範圍內）📏[圖(A)部份]。

業主都有俾我睇過建築圖紙，設計係平屋頂（Flat Roof）。問題就出於呢度，而現場相就更加清楚——呢類典型屋，後園地面明顯低過屋內地台幾多下，估計大約低咗500–600mm⚠️。

呢個高度差就係致命位。因為PD計屋簷位置高度，係以「室外現有地面水平」去計，而唔係室內地台。換言之，當你個花園低咗半米，Extension起出嚟之後，實際屋簷高度亦會被「拉高」咗📈[圖(C)部份]。

原本以為頂籠係3米，但實際好大機會變成3米幾，直接唔符合PD要求❌。好多時設計圖紙畫就平，但實際起嘅時候為咗保持合理樓底高度，會自然起高咗，結果就出事🤦‍♂️。

咁情況之下可以點做？一般都有兩至三個選擇：
1) 一係降低整個Extension，變相室內要行樓梯落去，使用上會比較唔方便[圖(B)部份]；
2) 另一個方法就係補做全規劃申請(Full Planning Application)，用全規劃申請去彌補PD嘅限制，設計上會有更大彈性👍。
3) 照原有計劃繼續起，如果唔介意新擴建部分樓底會比原有屋企矮一截的話，呢個都係現實上唔少人會選擇嘅做法 🤷‍♂️。

總結一句：好多呢類嘅個案，其實唔係做錯，而係「以為簡單」而出事。等到工程開咗、停咗，再補救，成本往往已經高咗💸。如果你屋企係呢類「屋高園低」嘅情況，就一定要特別小心。

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#英國測量師 #後園擴建 #英國裝修 #英國香港人從新屋開始 #新屋主必讀


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Image credits: Reddit, OPS Chartered Surveyors

雜貨店變靚甲店，要唔要申請 Planning？💅最近幫一位客人喺Royal Tunbridge Wells成功取得Lawful Development Certificate（合法發展證明），將一間原本嘅雜貨店(Grocery Shop)轉...
13/03/2026

雜貨店變靚甲店，要唔要申請 Planning？💅

最近幫一位客人喺Royal Tunbridge Wells成功取得Lawful Development Certificate（合法發展證明），將一間原本嘅雜貨店(Grocery Shop)轉做Nail Bar / Nail Salon（美甲店）。

表面睇落好似好簡單，但其實呢類Change of Use（用途改變），以前喺英國並唔係咁容易。

以前：小小用途改變都可能被拒 ❌

喺以前嘅規劃制度下，將一間舖由一種零售用途改成另一種商業用途，很多時都要申請Planning Permission。

而且唔少申請最後都會被拒，常見理由包括：

- 影響街道零售比例Council可能會話過多非零售用途，會破壞原本嘅零售特色。
- 噪音或滋擾問題 -- 例如指美甲店、理髮店可能會增加人流、氣味或噪音。
- 過度集中同類用途 --有啲地方政策會限制某類型店舖過多。
- 對附近居民生活環境嘅影響 -- 包括營業時間、化學氣味（例如 nail products）等。

結果係：
一間雜貨店變成美甲店，都有可能被拒。

2020年之後：英國規劃制度大改革🔧
情況喺2020年9月1日 出現重大改變。

政府透過Town and Country Planning (Use Classes)(Amendment)(England) Regulations 2020，引入咗全新嘅Class E用途類別。

Class E（Commercial, Business and Service）將好多原本分開嘅用途合併，例如：
- Retail shop
- Financial services
- Restaurant / café
- Office
- Gym
- Beauty salon / nail bar

換句話講：
👉只要同屬Class E，很多情況下可以自由轉換用途，而毋須再申請Planning Permission。

有啲Council仲未追得上時代⏳

不過現實情況係，部分地方政府仍然用舊思維處理。
有啲Council曾經將Nail Bar / Beauty Salon當成Sui Generis（雜項用途），要求申請Planning Permission。

但近年多宗Planning Appeal已經清楚指出：
👉 美甲店 / 美容店一般屬於 Class E。
因此由 Class E retail → Class E Beauty Use，通常並不構成實質用途改變。

點解仍然要申請Lawful Development Certificate？📜

雖然很多情況下唔需要Planning Permission，但實務上仍然建議申請：
Lawful Development Certificate (Existing / Proposed)

原因好簡單：
1. 確認用途在法律上屬合法（Lawfulness）
2. 避免日後被Planning Enforcement challenge。

將來出售或租出物業時更清晰，為業主提供正式Legal Confirmation。

今次Tunbridge Wells這個案例，正正就係一個典型例子。

小結 🧾
英國規劃制度近年已經有不少改革，但不同Council嘅理解同執行仍然有差異。

所以涉及Change of Use（用途改變）時：
👉 最好先確認 Use Class
👉 必要時申請 Lawful Certificate
👉 避免日後出現 Planning Enforcement問題

如果你有任何關於：
- 舖位用途改變
- 商舖改餐廳 / 美容院 / 辦公室
- Planning Permission
- Lawful Development Certificate

都歡迎隨時聯絡我哋傾吓。

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#英國城市規劃
#英國測量師



「閣樓有幾高先適合改建？」 好多屋主諗住做閣樓改建（Loft Conversion）嘅時候，第一個問題通常都係呢一句。喺英國住屋，其中一個最常見嘅加建方法就係閣樓改建。多一間房、加個書房、甚至做個套房，都係好多屋主嘅夢想。不過現實往往同想像...
11/03/2026

「閣樓有幾高先適合改建？」 好多屋主諗住做閣樓改建（Loft Conversion）嘅時候，第一個問題通常都係呢一句。

喺英國住屋，其中一個最常見嘅加建方法就係閣樓改建。多一間房、加個書房、甚至做個套房，都係好多屋主嘅夢想。不過現實往往同想像有啲距離，因為有Planning Permission並唔等於可以即刻開工。

最近喺倫敦遇到一個幾典型嘅案例。有位屋主搵咗一間所謂Design & Build公司，幫佢申請閣樓改建，規劃申請亦順利批出。屋主當然好開心，以為可以1-2-3即刻開工。但當真正準備動工時，先發現事情冇咁簡單，工程其實仍然未開得工。

第一個問題係Party Wall Agreement未處理。如果物業係Semi-detached或Terraced House，做閣樓改建通常都會涉及Party Wall etc. Act 1996。例如要切入共用牆安裝Steel Beam、改動屋頂結構，或者利用共用牆承托新結構，都有機會需要先發Party Wall Notice，甚至簽署Party Wall Agreement。如果呢啲程序未完成，就算Planning已經批咗，工程都未必可以合法開始。

第二個問題係冇Building Control施工圖紙。規劃申請圖紙其實只係俾政府審批設計概念，用嚟睇外觀、體量同對鄰居嘅影響，但唔等於可以直接施工。真正開工之前，通常仲需要一套Building Regulations施工圖紙，再加上結構計算，包括Steel Beam位置、樓梯設計、隔熱、防火逃生路線等細節。如果冇呢啲資料，「標打」其實係冇辦法按規例施工。

最令人疑惑嘅係，呢間公司標榜自己係Design & Build，但現實情況卻係Design未完成，Build就話準備開始。結果Planning批咗，但施工圖未完成、結構設計未有、Party Wall亦未處理好，最終工程只好被迫延遲幾個月。

講返今日真正想講嘅問題，其實係好多人都會問嘅一樣嘢：閣樓要幾高先改到？
通常第一個判斷標準就係Headroom（高度） -- 呢個高度通常係指由現有閣樓地台到屋脊（Ridge）底部嘅垂直高度。

一般嚟講，如果閣樓Headroom有約2.4m至2.6m，通常就屬於比較理想嘅高度。呢個高度大多數情況下可以安排正常樓梯，同時亦比較容易符合Building Regulations嘅要求。

如果Headroom只有2.2m至2.3m，有時仍然可以做到閣樓改建，但設計上就要更加精準，例如樓梯位置需要仔細安排，甚至有機會需要調整部分屋頂結構。

如果低過2.1m，情況通常就比較困難，可能需要抬高屋頂、降低地台，或者根本唔太適合進行閣樓改建。

另外仲有一個好多人忽略嘅高度要求，就係樓梯頂部嘅Headroom。Building Regulations一般要求樓梯上方大約要有2m嘅淨高度，即係當你行樓梯上閣樓時唔可以撞頭。所以有時即使閣樓本身高度足夠，但如果樓梯位置嘅高度唔夠，整個閣樓改建設計仍然會變得困難。

如果屋主考慮做閣樓改建，其實可以先簡單Check幾樣基本條件，例如屋脊高度、屋頂結構（係傳統Rafters定Truss Roof），以及樓梯大概可以放喺邊個位置。通常有經驗嘅測量師或者設計師，上屋睇一睇，喺短時間內已經可以初步判斷可行性。

最後想講一句，Planning Permission其實只係第一步。真正要開始施工之前，通常仲需要準備Building Regulations圖紙、結構設計、Party Wall相關程序，以及詳細施工圖。如果未準備好，就好似今次呢個案例咁，Planning批咗，但工程仍然唔可以開始。

所以如果你打算做閣樓改建，不妨先望一望自己屋頂到底有幾高先😅。

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#英國測量師 #閣樓改建 #英國裝修 #英國香港人從新屋開始




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