22/10/2026
📐 Vendere casa: perché la verifica tecnica va fatta prima dell'annuncio
La quasi totalità delle trattative che si interrompono in fase avanzata si arena su un problema tecnico che esisteva già al momento della pubblicazione dell'annuncio. La difformità non nasce durante la trattativa: emerge quando il notaio, la banca o il tecnico dell'acquirente iniziano a controllare i documenti.
Il controllo principale è il confronto tra i titoli edilizi reperiti in archivio comunale e lo stato di fatto rilevato in loco, che determina lo stato legittimo dell'immobile ai sensi dell'art. 9-bis del DPR 380/2001. Le difformità più frequenti riguardano la distribuzione interna, i soppalchi, la chiusura di logge e balconi e le variazioni di destinazione d'uso.
Distinta e altrettanto rilevante è la conformità catastale: la dichiarazione è richiesta nell'atto ai sensi dell'art. 29, comma 1-bis, della Legge 52/1985, e la sua non veridicità incide sulla validità dell'atto stesso.
A completare il quadro: APE in corso di validità, dichiarazioni di conformità degli impianti, situazione condominiale certificata dall'amministratore e corretto accatastamento delle pertinenze.
Quando la difformità emerge dopo la proposta accettata, il venditore la gestisce sotto pressione. Quando emerge prima dell'annuncio, è un'attività ordinaria da pianificare. La differenza non è tecnica, è negoziale.
