20/02/2026
Zapnijcie uprzęże, bo dziś będzie wyjątkowo długi wpis 🕑
Od ponad 20 lat realizujemy kompleksowe montaże dachów płaskich na obiektach magazynowych i przemysłowych. Byliśmy obecni zasadniczo przy większości zmian rynkowych, obserwując je i dostosowując się do nich. Dzisiaj chcemy się z Wami podzielić kilkoma przemyśleniami z ostatnich lat i zaprosić do dyskusji jak Wy to postrzegacie.
I szczerze mówiąc 2024–2025 rok wyglądał zupełnie inaczej niż 2020–2022.
Sprawdziliśmy dane i zestawiliśmy je z tym, co widzimy w praktyce.
Jak zmieniał się rynek?
2018–2019
Rynek rósł dynamicznie, ale w sposób przewidywalny. Zasoby magazynowe wynosiły ok. 15,8 mln m² (2018) i 18,5 mln m² (2019). Nowa podaż przekraczała 2–2,7 mln m² rocznie. Dużo projektów i sporo obiektów powyżej 20 tys. m².
2020–2022 (boom)
Lata kojarzone z maseczkami i pracą zdalną, ale spowodowały dynamiczny rozwój e-commerce jak i (paradoksalnie) mocno przyspieszyły decyzje inwestycyjne.
Kulminacja nastąpiła w 2022 roku: 4,4 mln m² nowej podaży – rekord
W szczytowym momencie w budowie było ponad 3,5–4 mln m² powierzchni.
Dla firm wykonawczych oznaczało to dużą liczbę równoległych, często bardzo dużych inwestycji.
2023–2025 (normalizacja)
Rynek nadal rośnie, ale w spokojniejszym tempie.
Zasoby:
• 2023 – ok. 31,7 mln m²
• 2024 – ok. 34,5 mln m²
• 2025 – ok. 36,6–37 mln m²
Nowa podaż spadła z rekordowych 4,4 mln m² w 2022 roku do ok. 2,6 mln m² w 2024 i ok. 1,5 mln m² w pierwszych trzech kwartałach 2025.
Powierzchnia w budowie obniżyła się z poziomów powyżej 3,5 mln m² w czasie boomu do ok. 1,7–1,8 mln m² pod koniec 2024 roku.
Rynek nie stanął. On się ustabilizował.
Czy inwestorzy budują mniejsze obiekty?
To pytanie zadajemy sobie również my - bo odczuwamy mniejszą liczbę inwestycji przekraczających 30+ tys. m².
Po analizie danych wnioski są bardziej złożone:
1️⃣ Nie tyle „wszyscy budują mniejsze hale”, co po prostu uruchamianych jest mniej nowych projektów jednocześnie. Spadek powierzchni w budowie oznacza mniejszą liczbę dużych kontraktów realizowanych równolegle.
2️⃣ Coraz większy udział renegocjacji umów najmu powoduje, że część popytu nie przekłada się na nowe budowy, tylko na pozostanie w istniejących obiektach.
3️⃣ Częstsze jest etapowanie inwestycji – zamiast jednej hali 60–80 tys. m² realizuje się fazy po 15–25 tys. m².
4️⃣ Rośnie znaczenie parków multi-tenant i logistyki miejskiej – więcej modułów, większa elastyczność, mniejsze ryzyko po stronie inwestora.
Duże projekty nie zniknęły, ale nie dominują rynku tak jak w poprzednich latach.
Co to oznacza z perspektywy dachów płaskich?
Z naszej strony widać wyraźnie:
• mniej „gigantów”,
• więcej projektów średniej skali,
• większy nacisk na jakość i parametry techniczne,
• rosnące znaczenie modernizacji i dostosowań istniejących obiektów.
W czasie boomu kluczowe było tempo realizacji.
Dziś większą rolę odgrywa trwałość, efektywność kosztowa i długoterminowe bezpieczeństwo inwestycji.
Dach przestaje być wyłącznie elementem konstrukcyjnym. Coraz częściej jest elementem strategii kosztowej budynku - szczególnie w kontekście rosnących wymagań energetycznych i standardów środowiskowych.
Czy to spowolnienie?
W porównaniu z rekordem 2022 – tak.
W porównaniu z latami 2018–2019 – rynek jest dziś ponad dwukrotnie większy.
To nie jest kryzys. To dojrzewanie rynku po okresie nadzwyczajnego przyspieszenia.
Chętnie podyskutujemy, jak Wy odczuwacie te zmiany – szczególnie jeśli działacie po stronie inwestora, projektanta czy generalnego wykonawcy.
Źródła danych i analiz:
Wpis oparty na raportach rynkowych firm doradczych CBRE, Cushman & Wakefield, Savills, JLL, Colliers oraz Newmark (raporty kwartalne i roczne 2018–2025 dotyczące rynku magazynowo-przemysłowego w Polsce), a także na zagregowanych danych publikowanych przez PINK (Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych). W analizie wykorzystano statystyki dotyczące całkowitych zasobów powierzchni magazynowej, nowej podaży, powierzchni w budowie, poziomu pustostanów oraz struktury popytu (w tym udziału renegocjacji).
