16/05/2026
Cum obtin Titlu de Proprietate teren sub bloc?
În cazul exploziei devastatoare a blocului de pe strada Vicina din cartierul Rahova (Sectorul 5), structura juridică a proprietății a complicat imediat discuțiile privind reconstrucția sau despăgubirea.
Iată cm se traduce această situație din punct de vedere tehnic și legal:
Dreptul de superficie vs. Dreptul de proprietate asupra terenului
La multe blocuri (în special cele ridicate în perioada comunistă sau pe foste terenuri de stat), locatarii dețin în proprietate exclusivă apartamentul (cota-parte din construcție) și doar un drept de folosință (superficie) sau o cotă indiviză dintr-un drept de folosință asupra terenului de sub clădire, terenul rămânând în proprietatea Statului Român sau a Municipiului București.
Problema de fond: Dreptul de superficie este strâns legat de existența construcției.
Riscul major în caz de dezastru: Dacă clădirea este distrusă în totalitate sau trebuie demolată (cum s-a pus problema inițial din cauza riscului major de colaps constatat de ISC și DSU), proprietarii riscă, teoretic, stingerea obiectului dreptului de proprietate. Fără teren în proprietate, ei nu dețin o cotă-parte din „sol” pe care să poată reconstrui regimul de coproprietate forțată prin forțe proprii.
Capcana din ofertele de reconstrucție: Din proprietari, chiriași
Această realitate juridică a ieșit la suprafață în momentul în care s-au discutat variantele de sprijin. Autoritățile și Guvernul au avansat propuneri care i-au nemulțumit profund pe locatari:
Deoarece terenul nu le aparține și construcția a fost grav afectată structural structural (două etaje spulberate complet), o eventuală reconstrucție integrală din fonduri publice schimba statutul juridic.
Statul sau investitorul public ar fi preluat ridicarea noii clădiri, iar foștii proprietari riscau să devină chiriași în noile apartamente sau să primească o simplă opțiune de cumpărare în timp, deoarece baza lor materială anterioară (apartamentul vechi) dispăruse, iar pe teren nu aveau drept de proprietate pur și simplu.
Situația actuală a imobilului
Pentru a evita un blocaj juridic masiv și o criză socială (sute de oameni evacuați), autoritățile au optat în final pentru varianta consolidării și punerii în siguranță, eliminând parțial scenariul demolării totale:
Autorizația de construire în regim de urgență: Primăria Sectorului 5 a emis autorizația pentru lucrări de punere în siguranță și consolidare structurală a elementelor afectate.
Miza tehnică: Prin păstrarea și consolidarea scheletului structural rămas, dreptul de proprietate al oamenilor asupra apartamentelor (și implicit dreptul de folosință/superficie asupra terenului aferent) rămâne activ din punct de vedere legal, blocul nefiind „radiat” din evidențele cadastrale sau fiscale.
Cazul acesta arată perfect de ce lipsa corelării clare în Cartea Funciară între dreptul asupra construcției și cota de proprietate exclusivă (nu doar de folosință) asupra terenului de sub amprenta blocului reprezintă o bombă cu ceas pentru proprietari în situații de forță majoră.
Dacă terenul ar fi fost în proprietate privată devălmășie/indiviză, demolarea nu ar fi stins asociația de proprietari. În sistemul cadastral, s-ar fi procedat astfel:
Se făcea documentația tehnică de radiere a construcției din Cartea Funciară în baza autorizației de demolare și a procesului-verbal de recepție a lucrărilor de desființare.
Cartea Funciară colectivă a blocului nu se închidea definitiv, ci rămânea deschisă doar pentru teren, păstrând cotele indivize ale fiecărui fost proprietar (de exemplu: Proprietarul X deține 2,3% din terenul în suprafață de...).
ACTE NECESARE PENTRU OBŢINEREA ORDINULUI PREFECTULUI
Persoanele care nu au intrat inca in posesia titlului de proprietate pentru terenul "cota indiviza" aferent apartamentului se pot adresa primariilor in raza carora isi au domiciliul.
Pentru terenul aferent apartamentului la bloc in conform. Art. 36, alin. 2 Legea nr. 18/1991- republicată
Cerere tip - adresata Primarului / Prefectului prin care se solicită trecerea in proprietate a terenului aferent apartamentului;
Actul de proprietate al apartamentului - intabulat in evidentele Cărţii Funciare (d**a caz) in copie legalizata notariat; - copie legalizata
Documentatie cadastrala a apartamentului (copie d**a schita apartamentului si incheierea de intabulare) – copie Xerox;
Extras de Carte Funciara pentru informare (actualizat, nu mai vechi de 30 de zile) - aici aveti link A.N.C.P.I. unde se poate achizitiona extras Carte Funciara https://epay.ancpi.ro/epay
Certificat fiscal eliberat de Serv. Public- Finante Publice Locale sector 6;
Copie xerox a actelor de identitate proprietar / proprietari;
Declaraţie notarială pe propria raspundere conform art. 326 cod penal. Din care sa rezulte ca terenul nu este in litigiu si ca nu ati mai solicitat atribuirea in proprietate a altui teren afferent aceleiasi locuinte.
De exemplu pentru Sectorul 6, Mun.Bucuresti:
Dosarul cu actele mentionate se va depune la Biroul Unic Registratura.
Birou Unic al Primariei Sector 6 (Registratura) este situate pe Calea Plevnei, nr.234 (in cladirea alba din zona Pasajul Basarab/ Calea Giulesti).
Acesta este punctul central pentru depunerea documentelor, eliberarea documentelor si relatia directa cu autoritatea locala Sector 6.
Programul cu publicul este:
Luni: 09:00 – 16:00
Marți: 09:00 – 16:00
Miercuri: 09:00 – 18:00
Joi: 09:00 – 16:00
Vineri: 09:00 – 13:00.
Nota importanta :
Proprietate vs. Folosinta: Daca in actul de proprietate scrie “drept de folosinta pe durata existentei constructiei”, aveti dreptul legal de a solicita atribuirea in proprietate gratuita, deoarece terenul urmeaza soarta constructiei.
Costuri: Procedura administrative la Prefectura este gratuita (nu se plateste terenul catre stat), insa veti avea costuri legate de legalizari notariale, extrasul de carte funciara).
