24/06/2026
Một số cập nhật về xây công trình sau ngày 1.7.2026
Ngày 15/6/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 207/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng. Nghị định sẽ có hiệu lực từ ngày 01/7/2026.
Văn bản này thay thế toàn bộ Nghị định 06/2021/NĐ-CP và các nghị định sửa đổi 35/2023, 175/2024, 14/2026, 67/2026. Nghĩa là từ 1/7, mọi quy trình chúng ta đang làm theo 06/2021 sẽ hết hiệu lực.
Nghị định 207 là bản hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng 2025, tập trung vào 5 nhóm việc sau:
- khoản 1 Điều 6: loại và cấp công trình xây dựng
- khoản 1, 2 Điều 42: hồ sơ hoàn thành công trình và hồ sơ phục vụ quản lý sử dụng
- khoản 1 Điều 48: điều kiện khởi công xây dựng
- Điều 49: yêu cầu đối với công trường xây dựng
- Điều 51: an toàn trong thi công xây dựng
Nghị định nêu nguyên tắc ngay từ đầu: việc quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ phải thực hiện trên nguyên tắc bảo đảm an toàn cho con người, tài sản, thiết bị, công trình, các công trình lân cận và môi trường xung quanh.
Ba cấp nhà ở riêng lẻ (nhà dân)
1, Nhà nhỏ, chủ nhà được tự thiết kế
- dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250m², chiều cao dưới 12m
- chủ sở hữu được tự tổ chức thực hiện thiết kế xây dựng công trình
2, Nhà phố xây nhiều nhất đây
- dưới 7 tầng hoặc có 01 tầng hầm, trừ trường hợp nấc 1
- việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật thực hiện
3,: Nhà quy lớn hơn 1 và 2
- từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên, việc thiết kế phải tuân thủ đầy đủ điều kiện năng lực
Với cách chia này, cđt cần đơn vị có chức năng và chuyên môn để nộp hồ sơ xin phép khởi công sau 1/7.
Trách nhiệm đổi vai: chủ nhà là chủ đầu tư thật sự
Điều nhiều người bỏ qua: Chủ sở hữu nhà ở tổ chức thi công xây dựng, giám sát thi công xây dựng và chịu trách nhiệm về an toàn trong thi công xây dựng công trình, công trình lân cận và môi trường trong quá trình thi công.
Nghị định khuyến khích chủ nhà thuê giám sát có chuyên môn, lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở riêng lẻ. Trong thực tế thanh tra, “khuyến khích” nghĩa là nếu xảy ra sự cố, người đầu tiên bị hỏi sẽ là chủ nhà, không phải đội thợ.
Hồ sơ cần
Nghị định chi tiết hóa Điều 42, 48, 49, 51, từ 1/7 bạn cần chuẩn bị:
1. Hồ sơ hoàn thành đầy đủ ngay từ đầu, không làm kiểu “xong rồi bổ sung”
2. Đủ điều kiện khởi công mới được đào móng
3. Công trường phải đáp ứng yêu cầu về biển báo, che chắn, vệ sinh, phòng cháy
4. Phương án an toàn thi công phải có và được tuân thủ
6. Bảo trì – điểm mới mà giới đầu tư phải lưu ý
Với các công trình chưa bàn giao cho chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì công trình xây dựng và thực hiện việc bảo trì theo Điều 34.
Điều này áp dụng cho cả nhà xây để bán, nhà cho thuê dài hạn. Không còn khái niệm “bàn giao xong là hết trách nhiệm”.
Tôi khuyên gì với tư cách người hành nghề?
Với gia chủ:
- Nếu nhà bạn thuộc nhóm 1, vẫn nên thuê kỹ sư kết cấu kiểm tra móng. Tự thiết kế được, nhưng tự chịu rủi ro thì đắt hơn tiền thiết kế nhiều.
- Nếu nhà 4-6 tầng có hầm (nhóm 2) , ký hợp đồng thiết kế có pháp nhân ngay trong tháng 6. Sau 1/7, hồ sơ không đủ năng lực sẽ bị trả về.
- Giữ lại mọi biên bản: nghiệm thu thép, đổ bê tông, thí nghiệm vật liệu. Đó là bằng chứng pháp lý duy nhất của bạn.
Với anh em KTS, KS:
- Rà soát chứng chỉ hành nghề và chứng chỉ năng lực công ty. Ngưỡng 7 tầng/2 hầm sẽ là điểm thanh tra đầu tiên.
- Đưa mục “hồ sơ hoàn công và kế hoạch bảo trì” vào hợp đồng thiết kế. Đừng để chủ nhà nghĩ đó là việc của nhà thầu.
Với nhà thầu:
- Lập nhật ký thi công hằng ngày, chụp ảnh từng công đoạn. Khi Nghị định yêu cầu chủ nhà chịu trách nhiệm an toàn, nhà thầu có hồ sơ sẽ là người được bảo vệ.
Nghị định 207/2026 không làm nghề xây dựng khó hơn, nó chỉ làm cho cách làm ẩu khó sống hơn.
Chúc các bạn may mắn
